写字楼可行性研究报告

时间:2021-08-31

  可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前,双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析,确定有利和不利的因素、项目是否可行,估计成功率大小、经济效益和社会效果程度,为决策者和主管机关审批的上报文件。

项目决策背景及摘要

  一、外部环境

  1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;

  2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

  3、 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等;

  二、内部因素

  1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);

  2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;

  3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;

第一部分:写字楼项目概况

  一、 宗地位置

  宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。

  附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。

  二、 宗地现状

  1、 四至范围;

  2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;

  3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;

  4、 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;

  5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;

  6、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;

  7、 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

  附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;

  地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;

  地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。

  三、 写字楼项目周边的社区配套

  (一)周边3000米范围内的社区配套

  1、 交通状况

  (1) 公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;

  (2) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;

  (3) 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

  附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;

  2、 教育:大中小学及教育质量情况。

  3、 医院等级和医疗水平

  4、 大型购物中心、主要商业和菜市场

  5、 文化、体育、娱乐设施

  6、 公园

  7、 银行

  8、 邮局

  9、 其他

  附图:生活设施分布图,具体位置、距离。

  (二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

  四、 写字楼项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)

  1、 治安情况

  2、 空气状况

  3、 噪声情况

  4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)

  5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)

  6、 周边景观

  7、 风水情况

  8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

  9、 其他

  五、 写字楼项目大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)

  1、 道路现状及规划发展

  包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。

  2、 供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。

  3、 污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。

  4、 通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

  5、 永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

  6、 燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

  7、 供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

  附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。

  六、 写字楼项目规划控制要点

  1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

  2、 产品建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积

  3、 综合容积率、产品容积率

  4、 建筑密度

  5、 控高

  6、 绿化率

  7、 其他

  七、 土地价格

  土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。