第三章　业主大会与业主委员会

　　第一节　一般规定

　　第十七条　业主可以成立业主大会，选举业主委员会。

　　业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十八条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

　　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。

　　业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。

　　第十九条　本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。

　　市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设和维护，制定电子投票具体操作细则，为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。

　　业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分年度列入部门预算。

　　第二节　业主大会筹备组

　　第二十条　物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处、镇政府提出成立业主大会的书面要求：

　　(一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的;

　　(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。

　　符合前款规定的，街道办事处、镇政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主，公告时间不少于15日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

　　第二十一条　筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇政府代表1人以及建设单位代表1人组成。

　　筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。

　　街道办事处、镇政府应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权。

　　第二十二条　筹备组成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;

　　(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

　　(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。

　　除前款规定条件外，筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主,街道办事处、镇政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。

　　筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的，经1/2以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。

　　街道办事处、镇政府代表不符合本条第一、二款规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处、镇政府应当更换。

　　第二十三条　街道办事处、镇政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于15日。

　　拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。

　　第二十四条　拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处、镇政府提出。街道办事处、镇政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。

　　经核实，拟定的街道办事处、镇政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇政府应当予以更换;拟定的业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。

　　更换筹备组成员的，应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。

　　第二十五条　筹备组成立后，街道办事处、镇政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇政府提交下列资料：

　　(一)物业管理区域备案回执;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主清册;

　　(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

　　(五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告;

　　(六)已筹集的物业专项维修资金清册。

　　建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料，经房地产行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道办事处、镇政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供并不得收取费用。

　　第二十六条　筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。

　　筹备组组长由街道办事处、镇政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。

　　筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，按前款规定程序重新确定。

　　第二十七条　筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的，经1/3以上筹备组成员同意，可以由会议发起人组织召开筹备组会议。

　　筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

　　筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

　　第二十八条　筹备组可以持街道办事处、镇政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定，用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。

　　筹备组解散后，其印章由保管人交回街道办事处、镇政府废止。

　　第二十九条　筹备组应当做好以下筹备工作：

　　(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

　　(四)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单;

　　(六)制定首届业主委员会选举规则;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示，公示时间不少于10日。

　　首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。

　　第三十条　业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

　　需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当按照本办法第二十九条第二款的规定公示。

　　第三十一条　候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。筹备组应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格，并保证物业管理区域内的各类型物业至少有1名候选人。

　　第三十二条　筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示，公示时间不少于7日。

　　公示期间，业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的，应当以书面署名形式向筹备组提出;经筹备组核查确认的，不再列入候选人名单，并告知全体业主。

　　第三十三条　筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议但未形成决议的，其工作期限延长6个月;逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。

　　筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定，重新向街道办事处、镇政府提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。