第三章 业主及业主大会

　　第十八条　房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务活动中的业主。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面方式提交业主委员会。

　　第十九条　一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。

　　第二十条　符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会:

　　(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

　　(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

　　首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级以上人民政府承担。

　　第二十一条 符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府;未及时书面报告的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告;建设单位、前期物业服务企业和业主未书面报告的，房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告或者通知之日起三十日内组织成立业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第二十二条　业主大会筹备组由业主、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会和建设单位的代表组成。

　　业主大会筹备组应当做好以下工作：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

　　(三)起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人名单;

　　(五)首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项内容还应当在物业区域内显着位置公告。业主对公告内容有异议的，业主大会筹备组应当记录、处理并答复。

　　第二十三条 建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。

　　第二十四条　业主大会会议讨论决定下列事项:

　　(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员任职资格;

　　(三)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

　　(四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

　　(五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金;

　　(六)改建、重建共有建筑物及其附属设施;

　　(七)改变共有部分的用途;

　　(八)利用共用部位、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

　　(十)改变或者撤销业主委员会作出的有关业主重大利益事项的决定;

　　(十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

　　业主大会决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：

　　(一)专有部分面积，按照建筑面积计算;建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。

　　(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照以上统计的总和计算。

　　业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

　　第二十五条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

　　(一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;

　　(二)需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

　　(三)共用设施设备发生重大故障或者紧急事件需要及时处理的;

　　(四)管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

　　第二十六条 业主委员会由业主大会依法选举产生，并在物业区域内显着位置公告。业主委员会由五至十一人的单数组成，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。

　　第二十七条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

　　第二十八条　业主委员会应当履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业区域内显着位置公布，接受业主询问;

　　(三)根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题;

　　(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(六)组织和监督住宅专项维修资金的'筹集和使用;

　　(七)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的分配、使用管理，并公布经营所得收益情况;

　　(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设等工作;

　　(九)法律、法规或者管理规约规定的其他职责。

　　业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

　　第二十九条 业主委员会委员不得有下列行为：

　　(一)不履行委员职责;

　　(二)挪用、侵占业主共有财产;

　　(三)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

　　(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

　　(五)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　　(六)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

　　(七)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员违反前款规定的，由业主大会决定终止其委员资格;损害其他业主合法权益的，依法承担相应的法律责任。

　　第三十条　业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止:

　　(一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的;

　　(二)不再具备业主身份的;

　　(三)不再具备履行职责能力的;

　　(四)任职期间被追究刑事责任的;

　　(五)法律、法规或者管理规约规定的其他情形。

　　第三十一条　业主委员会任期届满前六十日内，应当组织召开业主大会，完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会完成换届选举。

　　第三十二条　业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。

　　业主委员会委员资格在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

　　拒不移交的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。

　　第三十三条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊，也可以从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业区域内显着位置公告，接受业主监督。　　第四章 物业服务企业