一、 个别因素分析

　　估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。

　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。

　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。

　　二、 区域因素分析

　　1.概况

　　***

　　2.自然条件

　　***。

　　3.对外交通条件

　　***。

　　4.基础设施

　　***。

　　三、 最高最佳使用分析

　　房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。

　　四、 估价方法的选取

　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

　　五、 估价过程

　　1. 确定估价对象房地产年纯收入

　　A.确定估价对象房地产年总收入

　　①确定客房年总收入

　　据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套， 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：

　　客房年收入=房价×数量×入住率×365