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　　一、总 论

　　1.项目建设背景

　　南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

　　根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。

　　该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

　　2.项目概况

　　(1)项目名称：“佳园二期”项目。

　　(2)建设地点：A市白龙路。

　　(3)建设单位：B房地产开发公司。

　　(4)企业性质：国有。

　　(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、

　　装饰材料、室内外装饰。

　　(6)公司类别：专营企业。

　　(7)资质等级：城市综合开发二级。

　　(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳 园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。

　　(9)工程概况： “佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。

　　(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

　　3.可行性研究报告编制依据

　　(1)省计委计投[2000]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;

　　(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;

　　(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;

　　(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;

　　(5)白龙寺片区地质勘探资料;

　　(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;

　　(7)省审计事务所验资证明;

　　(8)A市城市合作银行资金证明;

　　(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;

　　(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

　　4.可行性研究报告研究范围

　　根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

　　5. 研究结论及建议

　　本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。

　　从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

　　6.主要经济技术指标

　　“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。

　　表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标

　　序号 项目名称 单位 指标

　　1 总占地面积 平方米 33333.5

　　2 总建筑面积 平方米 76100

　　3 建筑容积率 1.4

　　4 小区绿化率 % 40以上

　　5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160

　　联排低层住宅 平方米/户 260

　　6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米

　　7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950

　　联排低层住宅 元/平方米 3850

　　8 地下停车库 元/位 7500

　　9 建设投资 万元 17623

　　10 每平方米建设投资 元 2316

　　11 投资利润率 % 17.7

　　12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7

　　13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379

　　14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9