甲级写字楼物业管理方案

第一节 任务和岗位设置

一、任务

　　工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

　　工程部的职责范围如下：

　　1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修；

　　2、负责大厦公共设施、设备的维修保养；

　　3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务；

　　4、负责大厦外派工程的监管工作。

　　5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。

二、工程部架构图（A座）

　　人员配置说明

　　项目负责人：1人

　　工程专业工程师：3人(土建、电气、机电各1人)

　　综合维修班：15人

　　领班:1人（兼维修）

　　综合维修工:15人

　　设备运行：8人

　　领班:1人（兼维修）

　　运行工:7人

　　配电室值班电工：16人

　　领班:1人（兼值班）

　　BC座配电室8人

　　DE座配电室8人

　　库管1人

　　共计44人

第二节 岗位职责

一、工程部经理岗位职责

　　1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。

　　2、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训，监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。

　　3、协助物业公司完成所交办的各项工作。

二、主管岗位职责

　　1、在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。

　　2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案

　　3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。

　　4、填写本系统的操作要求和工作指令。

　　5、提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。

　　6、负责与相关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

三、领班岗位职责

　　1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工进行管理。

　　2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。

　　3、监督执行本部门的工作指令，负责跟进工程单的作业情况。

　　4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。

　　5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

　　6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。

四、电工岗位职责

　　1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况，填写各种相应记录，做到每两小时巡视一次，特殊情况加强巡视次数。

　　2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。

　　3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制定的各项规章、制度。

　　4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式，掌握主要设备的性能及故障处理。

　　5、保证机房内的环境卫生。

　　6、管理好固定资产，三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工作、保卫工作、防火工作。

五、水工岗位职责

　　1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度，服从公司各级领导的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。

　　2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正常运行与维修保养工作。

　　3、做好所属设备的维修、保养工作，保证冷、热及采暖系统的正常运行。

　　4、做到日有日检，周有周检，发现问题及时汇报并处理，当班发生的问题不得交班，应配合下班完成修理任务。

　　5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料及工时报本部主管领导。

第三节 内部管理规定

一、值班规定

　　1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

　　2、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。

　　3、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。

　　4、值班员工必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真填写。

二、交接班规定

交班人：

　　l、必须在交班前认真填写好交班记录，写明运行情况及发现的问题，准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员工下达的指令。

　　2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。

　　3、做好交班前的一切准备工作，整理现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一班工作创造有利条件。

接班人：

　　1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒，否则严禁交接班。

　　2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清楚。

　　3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可离岗。

　　4、在交接班期间发生的设备问题，应立即停止交接班，并由交、接班人远共同协力解决，同时上报本工种领班和当值主管。

三、运行记录管理制度

　　1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。

　　2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。

　　3、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。