第二阶段：工程维修

　　工程维修部的主要任务是维持小区内公共设施设备正常运转，为业主/住户提供及时周到的物业设备等维修服务。

　　1．日常入户维修

　　1）接报修

　　a.社区服务中心当值人员接到业主/住户报修后，分类明确，应在15分钟之内开出《维修单》或给予答复处理时间。

　　b.特殊维修可预先联系有关单位，根据具体情况答复维修时间。（如：电视电话报障）

　　c.较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外）；同时应向住户解释原因；

　　2）入户维修

　　a. 维修部当值人员接到《维修单》后立即安排人员进行处理，紧急情况应立即赶到现常一般情况时在1小时之内到达现常一般性维修不超过2小时之完成，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外），同时应向住户解释原因；

　　b.入户维修人员要做到有礼、有节，对有可视对讲系统的住户可用可视对讲与其联系，在得到同意后方可进入；无可视对讲系统的可按门铃或轻轻叩三声门，并礼貌的问好，说出自己的身份和目的；“您好；我是某某部门，来为您做某某项服务”。

　　c.维修时应多征求住户意见，如住户提出不可行的意见或要求时，应根据自己的维修经验和知识，耐心的向住户解释和说明；

　　d.维修后要做好现场清理工作，用垃圾袋将维修垃圾清理干净，维修时移动的家具用品应按原位置放好；

　　e.功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要与原有部位相比较表应无色差，高低不平现象；维修时应尽量满足住户要求。

　　3）供排水维修

　　a.更换水表

　　a)关上水前第一阀门,排空管内的残余水后拆下水表,检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号规格的具有合格证的水表安装上去;

　　b)安装时注意水表的水流方向保持一致;

　　c)维修结束后，打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常；

　　d)维修人员要做好用户新启用水表的底数记录。

　　b.水龙头漏水

　　a)关闭户内水阀阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；

　　b)根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头，如因水龙头有砂眼漏水的，必需更换新的水龙头；

　　c)安装完毕后，打开水阀门检查新换水龙头接口是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。c.更换角阀

　　a)关上户内水阀，拆下角阀，查出故障根据实际情况，好确需要更换的重新更换；

　　b)安装时应注意角阀与水管接合处的密封性和紧密度，以防渗漏；

　　c)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。

　　d 更换软管

　　a)关闭软管前阀门，拆下软管,查看故障原因；

　　b)根据住户需求，更换损坏的胶圈或更换新的软管，如因软管有砂眼或破损、爆裂的必需重新更换软管；

　　c)安装时应注意，更换同型号同长度的软管，接头处不可过拧紧，以免拧坏镙丝；

　　d)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。

　　f.马桶漏水维修

　　a)检查漏水原因后，关上阀门根据情况进行维修；

　　b)软管漏水应进行更换，水箱水位过高可调整水位控制水浮，水箱底布漏水应查看是否螺丝松动或胶圈损坏；

　　c)维修完后，打开水阀查看有无渗水现。

　　g.菜盆排水管漏水

　　a)检查漏水原因，排水软管破损，胶圈损坏，接头处螺丝松动；

　　b)安装时应注意盆体与下水管接口处，需用玻璃胶封闭，待胶干后试水检查。

　　h 维修马桶堵塞

　　检查堵塞原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅落通。

　　i部分楼层停水

　　a)查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；

　　b)市政或其他维修造成的停水应通知住户，并作解释。

　　4) 供电维修

　　a 更换电表

　　a)断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。

　　b)安装结束后合闸后试电，保证住户用电设备使用正常，电表转动正常；

　　c)维修人员应会同社区服务中心人员做好新启用电表底数的记录。

　　b 维修开关

　　a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；

　　b)好如果是短路故障，首先将空气开关置于“off”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除；

　　c 灯管、白炽灯的维修

　　a)断开电源、取出白炽灯，如果灯丝烧断，可更换同一型号的卡口或螺口灯泡安装上去，试电查看是否正常。

　　b)灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同型号、同规格的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明；

　　d.线路检测

　　a)线路停电检修应及时通知住户；

　　b)住户开关烧坏的处理见本章4.4. 2维修开关进行处理；

　　c)电表损坏的维修见本章4.4. 1 更换电表办法进行处理；

　　d)进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；

　　e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；

　　f)当确认故障排除后方可送电。

　　5) 门窗维修

　　a 门铃维修

　　a)无电情况时可更换新电池；

　　b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；

　　c)因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。

　　b 维修门窗

　　1)门窗附件有无损坏，不全，进行更换或补装；

　　2)清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；

　　3)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎块跌下伤人。

　　c 更换门锁

　　拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知住户更换新锁；

　　d 非一般性的维修

　　委托专业维修队维修，工程维修人员并对所委托项目的维修质量进行监督和跟踪。