篇二：写字楼项目商业计划书

　　【报告导读】

　　进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去，而本文的研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业。

　　【房地产项目的特点】

　　1、地域性。

　　1）要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大，进行房地产项目构思时就不能不考虑这些情况。

　　2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看，房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。

　　3）要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。

　　2、前瞻性。

　　房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年，多则五六年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小，给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力，表现在：

　　1）项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；

　　2）投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；

　　3）规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段；

　　4）营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。

　　3、市场性。

　　房地产项目构思要适应市场的需求，主要表现在：

　　1）房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子，就建造什么房子；

　　2）房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路、定位方式也要变；

　　3）房地产项目构思要在现有市场的基础上，造就市场，创造市场。

　　4、创新性。

　　房地产项目构思要追求新意、独创。房地产项目构思创新，首先表现为概念新、主题新。因为概念与主题是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念与主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、方式新。项目构思的方式与方法虽有共性，但运用在

　　不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样，这需要通过构思实践来创新。

　　5、可操作性。

　　房地产项目构思的可操作性特征要求：

　　1） 在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性；

　　2）在具体的实施上有可操作的方法；

　　3）构思方案要易于操作、容易实施。但是，在实际的房地产项目实施过程中，经常有一些项目构思方案完全脱离了市场的客观或超出了开发商的负担能力和实施能力，形成空洞的“纸上谈兵”项目构思

　　6、多样性。

　　在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种，同时，房地产项目构思方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对构思方案进行调整和变动，以保证构思方案对实现的最佳适应状态。

　　1.0 写字楼项目概要

　　1.1 项目要点

　　1.2 项目背景

　　1.3 项目核心竞争力

　　1.4 项目内容与特点

　　1.4.1 体系架构

　　1.4.2 技术或资源特点

　　1.4.3 商业经营模式特点

　　1.5 客户基础

　　1.6 市场机遇

　　1.7 项目投资价值

　　1.8 发展使命

　　1.9 成功关键

　　1.10 盈利目标

　　2.0 写字楼项目公司介绍

　　2.1 发起人介绍

　　2.2 项目公司与关联公司

　　2.3 公司组织结构

　　2.4 [历史]财务经营状况（新建项目与公司没有本章节）

　　2.5 公司地理位置

　　2.6 公司发展战略

　　2.7 公司内部控制管理

　　3.0 写字楼项目（产品与服务）介绍

　　3.1 项目内容与目标

　　3.2 项目开发思路

　　3.3 项目创新与差异化

　　3.4 项目核心竞争力或特点

　　3.5 项目开发(条件)资源状况

　　3.6 项目地理位置与背景

　　3.7 项目设备与设施

　　3.8 项目建设基本方案与内容

　　3.9 经营模式与盈利模式

　　3.10 项目进展

　　4.0 写字楼市场分析

　　4.1 行业市场分析

　　4.2 行业准入与政策环境分析

　　4.3 市场容量分析

　　4.4 供需现状与预测

　　4.5 目标市场分析

　　4.6 销售渠道分析

　　4.7 竞争对手分析

　　5.0 写字楼项目SWOT综合分析

篇三：写字楼20xxx年工作总结及20xxx年工作计划

　　20xxx年工作计划

　　第一部分 前言

　　20xxx年是万达发展的第二年。周浦店写字楼物业管理处在公司各级领导的关怀与支持下,始终贯彻万达“安全”“服务”“品质”的企业理念,遵循"一切为业主服务"的原则精神,根据写字楼日常工作的实际情况,逐步理顺完善各项管理制度,使写字楼物业管理工作逐步走上规范化的轨道,物业管理工作取得了一定的成效,这与公司的领导及广大员工的辛劳付出密不可分。

　　第二部分 主要数据

　　一、20xxx年写字楼物业管理费收缴率（截止xxx月7日）

　　20xxx年第一季度收缴率97.39%，第二季度收缴率98.30%，第三季度94.33%，第四季度91.47%，全年已到达95.89%。

　　第三部分 20xxx年工作中的创新点、亮点及存在的问题

　　客服工作（徐俊）

　　(一) 工作中的创新点、亮点 房屋管理

　　房屋管理、质量维修是物业管理的重要内容,由于房屋施工质量及装修等多方面工程

　　遗留问题，使得部分业主对我们的工作意见很大,从而造成了后期管理服务工作的困难重重、举步维艰的情况。

　　为此,在施工维修管理工作方面,我们重点加强了以下方面的工作:

　　1) 由物业处安排工程人员对施工方完成的工作进行统计和复检，对不合格的问题

　　点记录存档，与项目公司积极沟通，督促施工方进行整改。

　　2) 客服人员对业主的质量报修做好记录，及时同业主沟通，对每一户的维修工作

　　都安排客服人员做好上门监督，整改房屋工作完成后联系业主前来复检将钥匙收回并进行电话回访，从而使业主对物业服务人员的工作予以肯定。

　　客户服务工作

　　客户服务工作是物业管理中的窗口,写字楼内的业主在第一时间都是同客服人员先行接触，为此要求每位客服人员做好现场的接待工作，接听电话注注意礼仪礼貌，针对业主提出的各类问题认真的.给予答复，对业主的投诉也做好记录及时反映到相关部门，积极为业主解决各类问题。

　　1) 专门针对二次装修的需要，对专人进行二装知识培训，使其对工作内容更专业化，

　　顺利完成了前期的二装任务。

　　2) 针对2010年物业费的欠收情况，我部于20xxx年将收缴率从2010年年底的95%提

　　高至99.45%。

　　3) 所有客服人员担负起写字楼公共区域的环境、消防及安全防范的巡查工作，同安

　　防及工程人员互相配合，确保写字楼的正常运转。 4)

　　5) 日常工作中各楼内客服人员加强对写字楼内业主、租客的信息建立，做到一户一

　　档，利用信息对业主进行物业管理费的催缴，确保写字楼经营收支的平稳。 6) 全年累计完成接待客户6000多人，上门走访客户5000多次,完成二次装修办理25

　　起。

　　7) 及时解决楼宇内突发事件共计25起，得到业主一致好评。

　　(二)工作存在的主要问题

　　第一, 管理人员整体业务水平不高,服务意识不强,实际处理事务的能力还有待提高。 第二, 需要做好同业主、维保单位及项目公司的沟通工作。

　　针对以上几个问题,在20xxx年工作中,我们吸取经验与教训,努力提高员工的业主服务

　　技能与管理水平,把工作做到更好。

　　工程工作（贺鸣武）

　　（一）工作中的创新点、亮点 1、节能降耗

　　响应集团号召，做好节能降耗措施，我部采取了各种方式努力将能耗降到最低。消防通道照明灯全部换装4W（LED）吸顶灯；A、B、C、D电梯厅安装定时开关，控制照明时间；对公共区域走道照明灯开启密集度采取手动开闭合理调整，每月节约用电9000W左右。

　　2、遗留问题的整改

　　针对写字楼遗留问题较多的时间情况，在我部与装修施工单位努力下完成单元整改共计314套，经验收合格交付业主。联系项目公司补办前期未作的验收交接手续，对公共区域多项遗留问题与项目公司积极沟通并协调解决： （1）D、E栋屋面栏杆进行了焊接加固油漆； （2）ABC栋楼顶女儿墙改铝塑板外罩； （3）电梯井地坑防水修补； （4）屋面漏水修补完成； （5）ABC栋门铃对讲已整改完成；

　　（6）D栋消防通道及电梯厅窗框周边填胶密封 （7）室外步行街墙面喷砂修补；

　　（8）ABC栋外墙保温板接缝重新割除打胶、做有机硅浓缩液防水层； （9）D栋强弱电间及管弄井孔洞封堵；

　　（10）写字楼与裙楼之间收缩缝防水卷材修补并做金属罩保护。

　　（xxx）BCDE栋楼顶变频泵控制柜做不锈钢防水外罩，铁扶梯加长，人孔做金属防水盖； （xxx）室外步行街3号门口地面积水严重、地砖重新铺设； （13）ABC空调机位做防水完成823户。

　　3、工程部日常管理工作

　　随着写字楼入住率的升高、公共设施进入正常运行。日常报修也日渐增多，包括装修遗留的整改，公共区域的日常维修等，累计接报修2872起，其中工程部修理2558起，施工队维修近314起。

　　完成每月用户单元电表读数的抄录，一周一次的公共区域及各机房的巡检、室外步行街商铺安全用电检查，供水系统的日检、室外街商铺电表读数的抄录日检等。 （1）完成每季度xxx8个楼面强弱电井的维保工作； （2）完成376只用户电箱的维保检查工作； （3）完成电气设备热成像测温检查工作； （4）完成28户二装巡检管控工作； （5）完成DE栋电梯机房空调安装； （6）完成ADE栋强弱电间照明整改；

　　（7）不定期对用户电表突击检查，是否存在窃电行为； （8）完成ABCDE栋消防通道吸顶灯罩加固工作。

　　4、写字楼及室外步行街有偿服务

　　周浦万达广场塔楼为全装修房，装修遗留问题由各承包施工方免费维保，工程部面对业主的日常报修涉及装修质量问题的均是无偿维修的。这便造成写字楼工程部有偿服务数量较少、金额不大，共计完成62起，收费金额为2243.5元。

　　(二)工作存在的主要问题

　　在过去的一年里，写字楼工程部xxx名员工尅尽职守，努力完成管控整改项目及维修工作。但在一些部门配合及施工方协调方面有待继续加强，综合技能需进一步提高。写字楼工程将在接下来的一年里要向先进员工学习，努力提高服务品质、技术水品，更好地为业主服务。

　　第四部分 20xxx年工作思路和重点

　　客服工作（徐俊）

　　根据写字楼20xxx年的情况，在综合考虑研讨的情况下，制订写字楼20xxx年的工作计

　　划。

　　20xxx年，是写字楼提升服务质量至为关键的一年。工作任务将从大批次维修入住完成到正常营运的转变。因此，20xxx年的工作重点将转移到公司业务的正常开展方面来。为能够顺利的达到运营需要，特制订以下工作计划。

　　一、抓服务、重安全。保证全年不发生安全事故。从制度规范入手,责任到人,并规范监督执行,结合绩效考核督促外包安防队伍建设,加大对住户消防安全知识的宣传力度,打开联防共治的局面。

　　二、完善各项规章制度及工作程序，统一各项资料整理归档和日常管理。开展便民工作,提高住户满意度，以制度规范日常工作管理,完善楼宇、消防、公共设施设备的维保,让住户满意,大力开展家政清洁、水电维修等有偿服务,在给业主提供优质服务。

　　三、提高服务水平，全力抓好写字楼物业施工整改工作，确保业主满意。此为上半年度的工作重心。

　　四、开展多种经营服务，以中介服务为重点，制定员工激励计划，增加多种经营收入。 五、做好各种费用的收缴。合理编制预算，量入为出，争取资源利用最大化。 六、做好写字楼客服技能培训及物业相关政策的培训工作，确保日常工作的正常运行。开展岗位素质教育,促进员工爱岗敬业,服务意识等综合素质的提高。

　　工程工作（贺鸣武）

　　一、ABCDE栋装修遗留问题的整改。写字楼交房将近2年，维保期即将过期，遗留问题将继续跟进整改。

　　二、计划对ABCDE栋公共区域电梯厅及走道油漆污染部位进行整修，ABC栋地下一层电梯厅墙面进行改造。

　　三、完善ABCDE栋及室外步行街日常巡检管理工作。做好每日供水系统巡检、室外步行街每日的抄表统计、每周一次公共区域巡检、每季度一次的各机房的维保与清洁，对巡查出的缺陷及损坏进行修复。每周进行室外步行街商铺安全用电检查。不定期对单元电表突击检查是否有窃电行为。

　　四、完善ABCDE栋及室外步行街日常报修工作。在做好跟进装修遗留问题整改的同时完成各类日常业主报修及公共区域的报修。

　　五、对第三方整改完成项目进行跟踪观察效果，发现质量问题及时联系施工方维保。 六、对室外步行街餐饮商铺环保设备缺失进行全面整改，确保下水总管畅通，设备层屋面无重大污染。

　　七、对设备锈蚀部位重新油漆。

　　八、强化二次装修管控。做到每日两次必检，查出违规施工等问题，跟进整改结果，做好竣工验收等工作。以餐饮商铺厨房防水为重中之重。