房产开发前期设计管理内容探究论文

房产开发前期设计管理内容探究论文(2)

时间：2021-08-31

　　1.2.3住宅单体设计

　　住宅单体设计主要分为户型设计和外部造型设计两部分。

　　1.2.3.1户型设计

　　户型是实现客户居家生活的基本功能要素，是满足“舒适性”的必要前提。户型设计首先应是市场问题，其次才是技术问题。

　　（1）精准市场调研

　　现代住宅大致可分为居家型、度假型、享乐型。从住宅产业发展角度看，后者势成潮流。眼下国际上流行的户型多为130m2，而国内主打户型为90－120m2。这是基于原理：家庭收入与所购房屋价格存在一定比例关系总结出来的，一般认为1：3到1：6的收入房屋价格的比例区间是合理的。由于住宅资源的地域性和稀缺性决定了各个城市、地区甚至同一个城市中的不同区域的房价相去甚远。例如，上海市区能看黄浦江的房子平均单价已达到每平方米10万元左右，而市中心内环以内房子3～4万以上，外环线以外有的也要1万多，相差很大。所以就具体项目，定位于区间的哪个部位都要进行精准的市场研究。市场研究就是对有关住宅销售的数据、资料进行收集筛算、对拟开发的项目市场潜在需要量、那些是主要目标客户以及需要的房屋类型、竞争者及其产品的特性等，从而精准提出项目的市场定位标准，提交拟建项目的物业户室比、面积指标、配套标准等技术指标，为设计工作提供依据。

　　（2）户型设计特点

　　住宅的户型设计是功能性很强的空间表达形式。需要满足客户日常生活需要，与人的活动行为、人体尺度和心理需要都密切相关。因此开发商与设计师在户型的研发中应围绕以人为本的宗旨。

　　a功能分区明确、合理。一般体现三个分区，公共空间：以客厅、餐厅为中心，供起居和会客使用，注意使用的完整性、开放性、观赏性；私密空间：包括卧室、书房、工作房等，供睡眠、休息、处理私人事务等。注意私密性、简约性、亲和性；辅助空间：供前两部分辅助支持使用，包括厨房、卫生间、储藏室、阳台等，注意使用的多样性、便捷性。从空间布局看，单体设计，倡导体现“三大一小一多”，即大起居、大厨房、大卫生间、小卧室，储藏空间多；“三明”即明室、明厨、明卫；“三分离”即餐居分离、居寝分离、盥洗分离；“三明确”即动静分区明确、公私分区明确、洁污分区明确；“一集中”即厨卫管道集中等“以人为本”的设计宗旨。

　　b套内空间。卧室面积控制12－15m2，客厅控制21－30m2，卫生间、厨房、储藏室各占5－8m2，阳台5－6m2。以上面积分配，能基本保证功能安置，满足当前都市客户居住习惯和使用需求，当然也应可考虑人体长度，适当加大客厅面宽。

　　c厨卫等辅助空间，客户在其中活动的时间长、频率高。厨房不仅仅增大使用面积，还应注重功能开发和室内环境保护，考虑了冰箱、微波炉、洗碗机等物品位置。厨房、餐厅、阳台应采用“三位一体”设计。厨房与服务阳台、餐厅联系方便，便于将杂物放置，也便于厨房操作与餐厅用餐交流，使人感受到舒适的生活情调。卫生间设计主要则有两种趋势，一是双卫，一间主卧专用，一间公用；二是公共卫生间洗手间与便间干湿分离。这种趋势，在精装修房方向很有吸引力。

　　d副功能设计周全。玄关：弹丸之地构成的过渡空间对增加住宅私密性、实用性十分必要，为客户进出家门换鞋、放包、存雨具提供便利；储藏功能：走入式或嵌入式储藏间，能解决储藏功能，保持房间整洁，节约生活空间；健身器材布置：专设或结合生活阳台设置健身房，亦可为家庭室内健康运动提供方便。

　　e细部考虑。如客厅里电视插座要打破常规，适应数字高清电视发展需要；洗衣机处应增设给排水设施；起居室窗户可考虑落地窗加透空栏杆，既扩大采光面，又产生视觉美感。

　　1.2.3.2外部造型设计

　　建筑是形式和内容的统一体，是流动的语言。由于风格和形式联系在一起，外部造型也就成为建筑不可或缺的组成部分。购买现房，建筑风格特别是楼盘的外观带给购房者的视觉冲击是很强烈的。建筑造型主要有体型、立面、细部处理、材质、色彩、空间及组合以及外部因素。

　　a立面：表现住宅外部整体形象，包括墙体、梁柱、墙墩等结构，也包括阳台、外廊、门窗、内部使用空间等连通部件，还可包括台基、勒脚、檐口等辅助部件。

　　b细部处理：立面是面，细部是点。建筑发展上，住宅细部可以说是千变万化，主要包括部件、形状、图案三方面。着重处理某一细部能达到特定的表达效果。

　　c材质：主要指一些建筑材料，如各种砂浆、油漆、瓷（面）砖、玻璃幕墙、石材、木材、钢（管）材及格栅等。

　　d色彩：是表现立面效果的重要辅助手段，能调动人的情感。色彩能弥补建筑物的自然肌理和原始质感在调动人的感官方面的不足，通过抽象手法，直接表达信息传递。

　　e空间及组合：建筑空间，无论水平、垂直还是纵深方向，其空间形态、大小、方向、明暗和宽阔度，都能产生不同的视觉效果。

　　f外部因素：外立面设计，要注重尽量与周围环境协调一致。没有环境的烘托，建筑将是单调的。

　　2结语

　　要结合具体项目特点和开发意图，合理组织各项工作的展开，特别是对项目设计管理、规划设计、物业定位等前期工作中的重点内容进行把控。