五、 估价过程

　　1. 确定估价对象房地产年纯收入

　　A.确定估价对象房地产年总收入

　　①确定客房年总收入

　　据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套， 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：

　　房间名称　　数量(套)　　房价(元)　　入住率　　年收入(元)

　　主楼标准客房　　49　　248　　70%　　3104836

　　副楼标准客房　　8　　120　　70%　　245280

　　主楼单间　　13　　258　　60%　　734526

　　副楼单间　　6　　160　　60%　　210240

　　主楼高级套间　　2　　880　　50%　　321200

　　副楼套间　　2　　380　　50%　　138700

　　总统套房　　2　　1260　　40%　　367920

　　合计　　82　　--　　--　　5122702

　　客房年收入=房价×数量×入住率×365

　　客房年总收入=512.27万元

　　日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%

　　+(2+2)×2×50%+2×2×40%

　　=96.8人

　　②确定会议室年总收入