土地估价报告

　　第一部分 摘要

　　一、估价项目名称

　　位于XXX的XX亩土地使用权价格评估。

　　二、委托估价方

　　ⅩⅩ公司

　　三、估价目的

　　为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。

　　四、估价基准日

　　XX年X月X日。

　　五、宗地的描述

　　综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。

　　六、估价结果

　　估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175(万元/ 亩)

　　七、估价师签名

　　第二部分 评估的过程

　　待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其X年X月X日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

　　1、进行交易情况修正 经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。

　　2、进行交易时间修正 根据调查，X年X月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04

　　3、进行区域因素修正 采用打分法，可参照下表的有关数据判断。 根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。

　　则A地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

　　...

　　B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

　　...

　　C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

　　...

　　于是可以得到： 交易实例A区域因素修正系数=100/176=0.568 交易实例B区域因素修正系数=100/206=0.485 交易实例C区域因素修正系数=100/144=0.694 4、进行个别因素修正

　　(1)关于面积因素的修正: 对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。 经过计算得到面积修正系数为： 交易实例A的面积修正系数=0.94 交易实例B的面积修正系数=0.94 交易实例C的面积修正系数=1.03 (2)关于容积率因素的修正: 经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是： 容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例A的容积率修正系数=100/140=0.714 交易实例B的容积率修正系数=100/275.2=0.363 交易实例C的容积率修正系数=100/104=0.962 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数=0.94×0.714=0.671 交易实例B的个别因素修正系数=0.94×0.363=0.341 交易实例C的个别因素修正系数=1.03×0.962=0.991 5.计算比准价格 A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(万元/ 亩) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(万元/ 亩) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(万元/ 亩) 6.采用算术平均法求得评估结果 由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为： 待估宗地评估价值(单价)=(609.8+400.55)/2 =505.175(万元/ 亩) 待估宗地评估价值(总价)=505.175×49.216=24862.69万元