房地产评估报告写作常见错误

时间:2021-08-31

  1、报告书漏项(如:缺少评估依据、报告有效期等)。

  2、估价对象描述不全。

  (1)缺少房地产权利状况描述;(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限,房屋所有权情况等)

  (2)土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);

  (3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);

  (4)区域及个别因素描述不具体;

  (5)租赁情况交待不清。(如:没说明租金标准、租赁期限)

  3、选用的估价方法不妥(有收益的应当优先选用收益法,比较实例多的应优先用比较法)

  各种评估方法中的错误:

  一、比较法:

  1、可比实例选择不当(如:实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长,超过1年);

  2、可比实例的币种未说明;

  3、建立价格可比基础时,汇率选择错误;

  4、非正常交易情况的要进行交易情况修正;

  5、日期修正计算错误;

  6、因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地未作年期修正;

  7、在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正;

  8、修正幅度过大,单项修正超过20%;

  9、计算结果有错;

  10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况;

  11、不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》P127);

  二、收益法

  1、求有效毛收入时要采用客观收入(即不能仅依据某一个案例的收入情况确定);

  2、要分析未来收益变化的趋势,不能只看当前收益情况;

  3、如果有已出租情况,要根据租赁合同的约定,分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况分别计算;

  4、采用比较法求客观收入时,几个比较实例应与估价对象有可比性;

  5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减);

  6、计算毛收入时未考虑空置率(或入住率);

  7、计算费用时,房产税应按租金×12%计算;

  8、计算费用时漏项,如漏管理费等(直接经营型房地产漏扣商业利润);

  9、计算费用时多项(如:不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入)(《房地产估价理论与方法》P199);

  10、某些计费基数未说明基数数值的来源

  11、资本化率的选取未说明求取方法和来源;

  12、安全利率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率);

  13、收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的);

  14、计算错误

  15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

  16、评估结论没有大写;

  17、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格);

  18、抵押评估时,未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。