三、具体估算过程

　　(一)办公楼建筑

　　1.地上建筑部分更新重置成本的计算：

　　(1)经调查，现行砖混结构办公楼建筑预算造价为387.60元 平方米。

　　(2)现行办公楼层高一般为3米，该楼建筑层高为3.8米，由于层高增加约使造价增高13%。

　　387.60×13%=50.39(元 平方米)

　　(3)“四源”费。

　　①上水：该办公楼估计用水量为14.4吨小时，按8小时计算，每吨收费标准为830元。

　　14.4×8×830=95616(元)

　　②污水：排放量按自来水的70%计算，每吨收费标准为800元。

　　14.4×8×70%×800=64512(元)

　　③供热，按每平方米耗用量100大卡计算，收费标准为每100万大卡70万元。

　　100×5365.92=536592(大卡)

　　536592×0.7=375614.4(元)

　　“四源”费 (1—3)小计：

　　95616+64512+375614.4=535742.4(元)

　　平均每平方米为：

　　535742.4 5365.92=99.84(元)

　　(4)供电集资：按48千瓦计算，收费标准为每千瓦2000元。

　　48×2000=96000(元)

　　平均每平方米为：96000 5365.92=17.89(元)

　　(5)基建管理费：按建筑预算造价的1%计算，平均每平方米为387.6×1%=3.88(元)

　　(6)地上建筑部分每平方米更新重置成本为(1)—(5)：387.6+50.39+99.84+17.89+3.88=559.6(元)

　　(7)地上建筑部分更新重置成本为：559.6×5365.92=3002768.83(元)

　　2.地下室部分更新重置成本的计算：

　　有关“四源”费和供电集资在地上建筑部分计算时包含了地下室部分应分提的费用，所以地下室部分不再计算。

　　(1)建筑预算造价仍为每平方米387.6元。

　　(2)地下室内有上、下水及照明设施，但无暖气设施，故应作必要的扣除。根据调查测算，砖混结构办公楼暖气设施造价占预算总造价的4.93%，则每平方米暖气设施造价为：387.6×4.93%=19.11(元)

　　(3)基建管理费：按建筑预算造价的1%计算，每平方米为：387.6×1%=3.88(元)

　　(4)地下室部分每平方米更新重置成本为：387.6-19.11+3.88=372.37(元)

　　(5)地下室部分更新重置成本为：372.37×401.16=149379.95(元)

　　3.办公楼建筑评估价值：

　　该办公楼于1962年底投入使用，至1991年底已使用29年，据实地勘察，该楼地基基础未发现较大不均匀沉降，承载能力尚好，承重构件未发现下沉开裂，但门窗局部破缺朽蚀比较严重，油漆老化剥落，上水管锈蚀，电线老化，内粉刷局部剥落。经综合评定，确认成新为五成，详见附表。

　　办 公 楼 建 筑 评 估 价 值= 3152148.78×50%=1576074.39(元)

　　(二)土地价值

　　该办公楼占地1517.52平方米，楼外围墙内占地2770.8平方米，合计4288.32平方米。目前××市城区、近效区耕地的补偿价约为每平方米400—450元，房产经营单位确定房价中的隐形地价，××地区 (含××路一带)每平方米约为400多元。据此，此次评估确定地价为每平方米420元。

　　办公楼地价=1517.52×420=637358.4(元)

　　楼外围墙内地价=2770.8×420=1163736(元)

　　(三)评估总价值

　　含地价办公楼建筑的评估价值为：1576074.39+637358.4=2213432.79(元)

　　办公楼建筑和楼外围墙内土地的评估总价值为：2213432.79+1163736=3377168.79(元)