九、评估方法

　　房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。

　　运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。

　　十、区域因素修正

　　区域因素比较表

　　区域因素

　　实例一

　　实例二

　　评估对象

　　性质

　　相同(100/100)

　　相同(100/100)

　　相同(100/100)

　　交易情况

　　相同(100/100)

　　相同(100/100)

　　相同(100/100)

　　交通条件

　　较好(100/101)

　　较好(100/101)

　　较好(100/101)

　　周边环境

　　相同(100/100)

　　较差(100/99)

　　较好(100/101)

　　基础设施

　　相同(100/100)

　　相同(100/100)

　　相同(100/100)

　　商业区繁华程度

　　相同(100/100)

　　较差(100/99)

　　较好(100/101)

　　合计

　　100/101

　　100/99

　　100/103

　　十一、个别因素修正

　　个别因素比较表

　　个别因素

　　实例一

　　实例二

　　评估对象

　　新旧程度

　　相同(100/100)

　　相同(100/100)

　　相同(100/100)

　　装修程度

　　普通(100/99)

　　精装(100/102)

　　精装(100/102)

　　楼层

　　10(100/98)

　　16(100/102)

　　18(100/102)

　　配套设施(家电)

　　简单(100/99)

　　标准(100/101)

　　齐全(100/102)

　　其他个别因素

　　只能一人入住，室内条件较简陋(100/98)

　　可合租，室内条件较好(100/101)

　　可合租，室内条件豪华(100/102)

　　合计

　　100/94

　　100/106

　　100/108　　十二、评估结果

　　评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2015年1月1日的价值结果为：

　　房产租赁价格：人民币1081元整

　　大 写：人民币壹仟零捌拾壹圆整

　　评估结果汇总表

　　评估对象

　　租赁价值

　　俊峰龙凤云洲

　　1081元/月

　　十三、评估人员

　　姓 名 签 字

　　十四、评估作业日期

　　2011年4月28日

　　始2015年1月1日止。

　　十五、评估报告应用的有效期

　　本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。