公司资产评估报告范本(5)
时间：2021-08-31（二）关于红三楼的评估说明
1、委估物的概况
红三楼位于XX区XX路西侧，北面与XX商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积7590.36㎡，1997年建成并投入使用，房产权证号W房字第200205765号，一至三层水磨石楼面，四至五层地面砖楼面，外墙铝塑幕墙，顶棚吊顶，内设中央空调。
2、评估方法
红三楼现用于商业经营，采用市场比较法评估
（1）比较案例
取自2004年7月8日W晨报6月份商务楼价格信息表
Ａ商住两用4000元／㎡XX区
Ｂ商住两用4000元／㎡XX区
Ｃ商住两用4300元／㎡XX区
（2）因素比较修正系数
委估房产与案例比较因素与内容 | 评估对象 | 实例A | 实例B | 实例C | |
交易情况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
交易时间 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
区域因素 | 距商业服务中心距离 | 100 | 97 | 98 | 96 |
距公共设施距离 | 100 | 98 | 99 | 97 | |
道路状况 | 100 | 98 | 100 | 97 | |
距对外交通设施的距离 | 100 | 103 | 102 | 102 | |
个别因素 | 临街位置 | 100 | 99 | 99 | 98 |
房屋构造材料 | 100 | 120 | 120 | 130 | |
临街深度 | 100 | 98 | 99 | 97 | |
装修及设施 | 100 | 67 | 67 | 67 | |
房屋成新率 | 100 | 125 | 125 | 125 | |
（3）比准价格
Ａ：4,000×（100／97）×（100／98）×（100／98）×（100／103）×（100／99）×（100／120）×（100／98）×（100／67）（100／125）＝4,275元／㎡
Ｂ：4,000×（100／98）×（100／99）×（100／100）×（100／102）×（100／99）×（100／120）×（100／99）×（100／67）（100／125）＝4,104元／㎡
Ｃ：4,300×（100／96）×（100／97）×（100／97）×（100／102）×（100／98）×（100／130）×（100／97）×（100／67）（100／125）＝4,509元／㎡
（4）评估单价的确定
评估单价＝（4,275＋4,104＋4,509）÷3＝4,296元／㎡
（5）综合整体土地容积率，设定容积率为3
分摊的地价＝土地单价÷容积率＝4,204÷3＝1,401元／㎡
（6）不含地价的评估单价＝4,296－1,401＝2,895元／㎡
（7）评估总价的确定
评估总价＝7,590.36×2,895＝21,974,092元
（三）各项资产评估值详见评估明细表二、结论分析
委估资产为国有资产，由于历史原因，委估资产原有账面成本不祥或未入账，故本次评估无法结合委估资产原有账面成本进行结论分析.
