第五章 项目投资估算

　　第一节 估算范围及依据

　　第二节 一期项目投资估算

　　一、工程费用

　　二、工程建设其他费用

　　三、预备费

　　四、流动资金

　　五、一期项目总投资估算

　　项目一期工程估算总投资(含流动资金)44984.30万元，其中：建筑工程费用21122.00万元，设备购置及安装费4047.00万元，工程建设其他费用16525.87万元(含6975.00万元土地及拆迁费用)，预备费1735.99万元，流动资金1553.44万元。

　　图表 7：项目一期总投资估算表

　　序号项目合计占总投资比例

　　1固定资产投资43430.8696.55

　　1.1建设投资43430.8696.55

　　1.1.1工程费用25169.0055.95

　　1.1.1.1建筑工程费21122.0046.95

　　1.1.1.2设备购置及安装费4047.009.00

　　1.1.2工程建设其他费用16525.8736.74

　　1.1.3预备费用1735.993.86

　　2铺底流动资金1553.443.45

　　3总计44984.30100.00

　　第三节 二期项目投资估算

　　第四节 三期项目投资估算

　　第五节 项目总投资估算

　　项目总体工程初步估算总投资508111.13万元，其中固定资产投资476432.45万元(包含土地费用67500万元)，铺底流动资金31678.68万元;

　　图表 8：项目总投资估算表

　　序号项目合计占总投资比例

　　1固定资产投资476432.4593.77

　　1.1建设投资476432.4593.77

　　1.1.1工程费用350816.0269.04

　　1.1.1.1建筑工程费282727.0055.64

　　1.1.1.2设备购置费67276.0013.24

　　1.1.1.3安装工程费813.020.16

　　1.1.2工程建设其他费用110058.7121.66

　　1.1.3预备费用15557.733.06

　　2铺底流动资金31678.686.23

　　3总计508111.13100.00

　　第六章 财务效益评价

　　第一节 评价依据

　　第二节 一期项目财务测算

　　一、营业收入及税金测算

　　图表 9：2019-2028年游客数量预测

　　年份201920202021202220232024-2028

　　本地游客人数21.7223.5025.5727.7430.1032.66

　　外来游客人数21.2822.3523.4624.6425.8727.16

　　接待总人数43.0045.8549.0352.3855.9759.82

　　1、收入估算

　　本项目建成后，将获得以下几方面的收入：门票收入、酒店收入、餐饮收入、和停车费收入。项目完全运营后计算期内年均收入可达15553.68万元。

　　其中，门票收入按照150元/人计算;酒店收入根据酒店客房总量为400间，收费价格200元/间/天，年入住率66.67%计算;餐饮收入考虑游客人均消费100元/人;停车费收入按照大巴车和小客车分别计算。

　　二、成本费用测算

　　三、利润测算

　　利润总额=销售收入-销售税金及附加-总成本费用

　　企业所得税=应纳税所得额×税率

　　净利润=利润总额-所得税

　　经计算，项目完全运营后年均净利润总额3412.88万元。

　　四、财务评价指标

　　(一)财务内部收益率firr

　　财务内部收益率(firr)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即firr作为折现率使下式成立：

　　式中：ci——现金流入量;

　　co——现金流出量;

　　(ci-co)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，一期项目所得税前内部收益率为11.22%，所得税后内部收益率为8.43%。

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　　第三节 二期项目财务测算

　　第四节 三期项目财务测算

　　第七章 项目生态及社会效益分析

　　第一节 总体评价

　　第二节 社会效益

　　一、项目对群众生活水平和生活质量的影响

　　本项目的实施将改善一部分群众的就业条件，并提供适量的商贸活动场所。项目能够促进片区的发展，加快城市化进程，对区域居民收入水平及结构、生活方式、思想观念、人口素质有正面的影响，能够推动区域配套和其它配套设施的完善，提高所在地居民生活水平和生活质量。

　　二、项目对地区不同利益群体的影响

　　三、项目对当地就业增长、社会服务容量和城市化进程的影响

　　四、项目对提升城市品位的影响

　　五、项目对区域养生养老服务的影响

　　六、项目的建设对区域内就业增长的影响

　　第八章 风险来源识别及控制对策

　　第一节 融资风险

　　第二节 公共政策及法律法规变化风险

　　第三节 政府支付风险

　　第四节 通货膨胀风险

　　第五节 设计、建造风险

　　第六节 不可抗力风险

　　第九章 项目结论

　　1、解决项目开发中政府资金不足的问题

　　本项目采取ppp模式可使项目的顺利实施有更好的保障，在缩短工程工期，提升项目收益的同时，可缓解项目开发中政府资金投入的压力，而且还可以有效地促进当地旅游业和养老产业的健康发展。

　　同时，由于项目全部投资均由社会资本方负责，并且前期拆迁、土地平整等费用也全部由社会资本方出资。并且项目游客市场未来发展较为稳定，适合采用boo模式进行政府及社会资本方合作。

　　另外，采取ppp模式进行开发，项目公司通过新技术及管理方法的运用有利于提高项目建设及后期运营的质量和技术含量，通过温泉资源开发、新建人文景观，扩大了项目内涵，在减轻政府财政负担，缩短工期的同时，有利于节约社会资源。

　　2、促进当地居民就业、提升居民收入

　　3、旅游兴市、改善投资环境

　　4、对当地社会服务容量、基础设施的影响

　　5、对所在区域居民生活质量的影响

　　6、10年内持续投资，引领区域建设，收益合理

　　7、综合效益