（二）水泵

　　1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。

　　2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。

　　3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。

（三）凉水塔

　　1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。

　　2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。

　　3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。

（四）管网系统

　　1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。

　　2、采取相关措施，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导入走火梯。

　　3、对漏水口做处理，以防水到处乱射；将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。

　　4、报告专业主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。

　　5、事件发生后，将情况通知物业公司及相关单位。

第五节 维修管理细则

（一）工程部入户维修流程图

　　维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，做到维修问题及时解决，把业主的困难当作自己的困难，方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下：

　　1、接报修

　　（1）接报修时先讲：“您好，维修班XXX，先生（小姐）有什么事情请讲”；

　　（2）记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。

　　2、从接到报修开始，一般无其他特殊情况，应在10分钟内到达业主家；

　　3、敲门、按门铃

　　到达业主家门口，先轻轻敲门或按一下门铃，如无反应，应间歇10秒钟后再敲门或按门铃第二次，不要连续按或是按住不放。

　　4、业主开门后，应招呼一声您好！说明自己的身份，告诉业主维修事项，得到业主认可后：

　　（1）脱鞋或带鞋套进入；

　　（2）在业主带领下进入维修房间，不随意走动。

　　5、修理

　　（1）电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行；

　　（2）在修理当中必须移动有关物品时，应先征行业主同意，并小心轻放。

　　6、清场

　　（1）在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布，不得将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上；

　　（2）工作完毕请业主验收，并将移动过的物品放回原处，清理现场。取得业主认可后，填写维修工作单，由业主签字确认。

　　（3）禁止收取业主的礼物礼品，离开房间时与业主道别。

（二）其他区域维修管理

　　维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处，在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视，并做好记录。

　　1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好。北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录，每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况，白天统一维修，作业时必须使用安全带，工作程序必须遵守高空作业有关规定。

　　2、污(雨)水井沟定期清理，化粪池每年清理2-3次，严重的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。

　　3、天顶面定期进行检查，做到无积水，无渗漏，隔热层无破损。如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复，石材层面如破损开裂应及时给予修复.

第六节 紧急情况处理方案

（一）水工紧急情况处理

　　1、跑水事故预案

　　发生跑水时,工程人员应及时赶赴现场,检查跑水情况,关闭泄漏点最近上级截门、阀门进行抢修,更换损坏零件。以最短时间恢复正常供水。同时组织人员清扫泄漏积水,防止连带反应。处理完毕做好相关记录,并将处理结果反馈领导。

　　2、在遇到消防、喷淋系统欠压、起泵时应立即报与专业领班组织人员进行检查，并与消防中控室等相关部门联系，查明原因具体处理。

　　3、在发生突发事件处理的同时通知物业公司发放通知。

　　4、在突发事件处理完成后，应认真填写相应记录，要求详细清楚。

（二）电工紧急情况处理

　　1、电器火灾故障处理预案

　　遇到电器故障引起的火灾时，应立即切断电器设备电源，利用现场灭火器材控制火势，并及时通知保安部消防控制中心及上级领导。当保安部人员到达时应协助灭火，并做好现场配合如临时照明，用电等。机房值班人员按消防要求启动相应设备如排烟风机消防水泵等。灭火完毕后，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。

　　2、电器事故（停电跳闸）处理预案

　　值班人员在值班时，如遇到电器事故，应首先根据报警和中央信号盘指示及时准确判断故障点。向主管领导汇报，根据指示要求迅速、无误的处理故障，严禁因值班人员误操作面造成事故范围扩大和拖延停电时间。事故处理后，要先查明事故原因，并做好相应记录。

　　3、触电事故紧急处理预案

　　如遇危害到人身或设备安全事故时，应先处理事故，后向有关领导汇报。

　　1)脱离漏电物体

　　大厦内发生人员触电事故时，首先应及时准确的断开漏电物体电源开关。（同时防止触电人员脱离电源后的二次伤害）。然后对触电人员施救。当无法找到或无法切断漏电物体电源时，应立即使用绝缘物体使触电人员与漏电物体分离。

　　2)触电人员急救

　　首先检查触电人员受伤情况，把伤者仰面平放，头部稍微后仰，放松伤者领带腰带，保持呼吸通常。打电话报120或999。当触电者无呼吸时，对其进行人工呼吸。无心跳时，对其进行胸外积压。当触电者呼吸心跳都停止时，如伤者无明显致命外伤，在医务人员到来之前不能停止救助。医务人员到来后要特别提醒伤者是触电。并协助医务人员进行救助，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。

　　4、电梯紧急事故处理预案电梯困人事故处理预案

　　1）工程维修人员在接到报修后,应立即组织相关人员到达现场。首先确认电梯轿厢位置(根据楼层指示灯或小心开启厅门查看)。

　　2）询问轿厢内是否有租户或客人,安抚被困人员。

　　3）关闭故障电梯总电源。

　　4）用电梯专用钥匙开启厅门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢

　　5）当电梯远离平层位置时应进入机房,按照操作规程盘车,使电梯轿厢到达最近楼层,救出被困人员。

电梯进水事故预案

　　1）当楼层跑水而使井道或底坑进水,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源

　　2）通知电梯公司前来,为电梯做进水进行紧急处理,并提交情况及处理报告

电梯特殊故障处理预案

　　遇到工程人员无法处理的复杂故障时,应关闭电梯电源,停止使用故障电梯,及时通知电梯公司来人修理。事故处理完毕应对事故处理过程进行记录备案,并上报领导提交书面事故报告。

（三）火灾处理应急方案

　　1、报警程序

　　一旦发现火灾苗头，如烟、油、味、声等异常状态时，每一位员工都有责任立即向消防监控室报警，请其查明原因。发现火情的人应保持镇静，并立即采取各种灭火措施：

　　（1）立即通知消防监控室。

　　（2）采用电话报警时讲话声音要清楚，要说明起火地点，是否有人被围困，火势的情况以及是否正在采取扑救措施等，然后通报自己的姓名和部门，并注意倾听监控室的补充询问，认真回答，得到允许后方可挂断报警电话。

　　（3）不要在火场附近区域高叫“着火了”，以免造成混乱。

　　2、工程各系统配合灭火工作程序

　　在接到火情通知后，立即检查本部门各个控制系统岗位，启、闭消防设施达到自动灭火状态；组织本部员工义务赶赴火场，扑灭火灾；组织本部员工义务负责处理火场区域的水电等技术问题。其他系统工作人员要做到：

　　（1）配电室（高压、低压）：接到火情通知后，密切注意火场附近的电力运行情况，随时准备切断火场的电力供给，当接到切断火场电源的指令后，应立即按指令控制设备。

　　（2）电梯监控：接到火情通知后，立即将消防电梯降到首层，并亲自控制，专供灭火工作使用，同时停止火场区域的其他电梯的运行。

　　（3）水系统：接到火情通知后，立即做好消防用水的供应工作，并做好供水设备的抢修工作。

　　（4）空调系统：接到火情通知后，立即关闭起火区域的空调机组。

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