第五章 物业的使用与维护

　　第一节 物业的使用

　　第六十二条 业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定以及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第六十三条 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。

　　物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

　　规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

　　第六十四条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;

　　(三)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(四)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;

　　(五)在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质;

　　(六)乱丢垃圾，高空抛物;

　　(七)饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物;

　　(八)发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风;

　　(九)法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时，业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

　　第六十五条 物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例第六十三条、第六十四条规定行为之一的，应当予以劝阻;劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。

　　县(市、区)人民政府应按照属地管理原则，对辖区住宅小区的禁止行为、其他违法违规行为建立综合治理和联合执法工作机制，规定街道办事处、乡镇人民政府、相关行政主管部门对住宅小区禁止行为、其他违法违规行为的巡查、发现、处理职责。

　　第六十六条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。

　　第六十七条 因物业维修、公共利益需要临时占用或者挖掘物业管理区域内道路、场地的，施工单位应当采取措施保障安全，并在约定的期限内恢复原状;造成损失的，应当予以赔偿。

　　第二节 物业的维护

　　第六十八条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

　　第六十九条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的，应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。

　　第七十条 物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维修养护。

　　第七十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。

　　第七十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取费用。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第七十三条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

　　利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会的同意。

　　第七十四条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，责任人不及时或者无法履行维修养护义务的，物业服务企业应当及时通知业主委员会，并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。

　　第七十五条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，相关业主、物业使用人不得拒绝。

　　供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。

　　第三节 专项维修资金的使用

　　第七十六条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的开发建设单位和业主，应当交存专项维修资金;专项维修资金用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

　　专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、结存公开、政府监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和业主按照下列规定交存：

　　(一)开发建设单位按照物业总规模建安造价百分之一点五的比例交存;配置有电梯的，按照物业总规模建安造价百分之二点五的比例交存。

　　(二)业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的百分之五。

　　市、州人民政府应当按照国家相关规定制定专项维修资金交存、使用、管理的具体办法。

　　第七十七条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

　　(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

　　(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

　　(六)危及房屋安全的其他情形。

　　应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　第七十八条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。

　　业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

　　第四节 车位的使用管理

　　第七十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当以销售、附赠、出租等方式优先满足业主、物业使用人停车需要。

　　在首先满足物业管理区域内业主、物业使用人的购买和承租需要后，多余车位、车库可以出租给本物业管理区域外的使用人，但每次租赁期限不得超过六个月。

　　业主要求承租车位、车库的，建设单位应当出租，不得只售不租。

　　出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案。

　　第八十条 住宅小区的停车服务费实行市场调节价。

　　第八十一条 利用业主共有的道路或者其他场地设置的车位，属于全体业主共有，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

　　业主大会或者业主共同决定收取的场地租赁费，属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第八十二条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。