第四章 物业管理服务

　　第一节 物业服务企业

　　第四十一条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

　　物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

　　物业服务企业不得以转让或者出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第四十二条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供服务的能力。

　　从事物业管理的人员，应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　第四十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

　　电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第四十四条 物业服务企业应当按照物业管理区域和服务合同指派项目负责人，实行物业服务项目经理责任制。

　　项目负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

　　第四十五条 建立重大事件应当报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：

　　(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

　　(三)物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活;

　　(四)发生群体性事件;

　　(五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;

　　(六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

　　第四十六条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费有和提供无偿服务。

　　第二节 物业监督管理

　　第四十七条 房地产主管部门应当加强对物业服务质量的监督管理，定期组织开展物业服务质量考核，推动物业服务企业提高服务水平。

　　考核应当设立质量和信用等级标准，结果运用应当向社会公布。

　　第四十八条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本省行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向当地房地产主管部门备案。

　　第四十九条 按照有关规定，物业服务企业应当向房地产主管部门报送物业服务信用档案信息、统计报表等相关资料。

　　第三节 物业服务合同

　　第五十条 物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。

　　物业服务合同应当对下列内容进行约定：

　　(一)物业服务内容、质量等服务事项;

　　(二)物业服务收费标准;

　　(三)物业管理区域内安全保障事项;

　　(四)合同期限;

　　(五)违约责任。

　　第五十一条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：

　　(一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)公共绿化的维护;

　　(三)公共区域环境卫生的维护;

　　(四)公共区域的秩序维护和安全协防;

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

　　(七)物业服务档案和物业档案的保管;

　　(八)其他物业公共服务事项。

　　第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

　　第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主不得以放弃权利为由拒绝交纳。

　　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

　　第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

　　物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向当地房地产主管部门备案。

　　第五十五条 解除、终止或续签物业服务合同，业主委员会或物业服务企业应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定通知期限的，应当提前六十日告知。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并与业主委员会按照法律规定和合同约定办理交接手续，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)移交物业服务用房;

　　(三)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(四)清算预收、代收的有关费用;

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　第五十六条 未履行告知义务并办理退出交接手续的，物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在房地产主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第四节 物业服务收费

　　第五十七条 物业服务收费应当区分不同物业性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。

　　保障性住房物业管理实行政府指导价，放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制;非保障性住房物业服务收费实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

　　第五十八条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查，按照物业服务合同的约定，定期将物业服务费用和经营设施收支情况、公共水电分摊情况如实公示。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

　　第五十九条 房屋自交付之日起，业主应当交纳物业服务费。

　　已竣工尚未出售或者尚未交付的房屋，物业服务费由建设单位承担。

　　第六十条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置将服务内容、服务标准、服务项目、收费标准等有关情况如实公示。

　　第六十一条 物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。