第十四条

　　符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

　　筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

　　第十五条

　　筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)确认业主身份和业主人数;

　　(三)确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见;

　　(四)拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见;

　　(五)确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表;

　　(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

　　第十六条

　　首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

　　(一)业主大会议事规则;

　　(二)管理规约;

　　(三)选举业主委员会;

　　(四)物业管理服务内容和服务标准;

　　(五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十七条

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以书面委托代理人行使业主权利。

　　第十八条

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会定期会议的时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定。

　　第十九条

　　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第二十条

　　业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十一条

　　业主大会会议，由业主委员会组织召集。经全体业主五分之一以上提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。

　　物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

　　第二十二条

　　业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

　　业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

　　第二十三条

　　业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

　　业主委员会成员应当符合下列条件：

　　(一)遵守国家有关法律、法规;

　　(二)具有完全民事行为能力;

　　(三)遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;

　　(六)身体健康，能保证必要的工作时间。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　第二十四条

　　业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议;

　　(二)定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议;

　　(三)在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;

　　(六)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施;

　　(七)监督管理规约的实施;

　　(八)组织筹集专项维修资金;

　　(九)组织业主委员会换届和补选工作;

　　(十)完成业主大会交办的其他事项。

　　业主委员会不履行上述第(三)项、第(九)项职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照有关规定组织选举新的业主委员会。

　　第二十五条

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

　　(一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

　　备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门。

　　第二十六条　　业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

　　第二十七条

　　业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：

　　(一)不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的;

　　(二)以书面形式提出辞职的;

　　(三)因身体健康原因丧失工作能力的;

　　(四)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

　　业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

　　第二十八条

　　业主委员会换届的，原业主委员会应当在二十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。

　　业主委员会成员职务终止的，应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

　　第二十九条

　　物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容，不得违反法律、法规和管理规约的规定。

　　业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。

　　本条例所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的`人。

　　第三十条

　　业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。

　　第三十一条

　　本市实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

　　(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

　　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

　　(四)提前终止物业服务合同的问题;

　　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。　　第三章 物业服务企业