第四章　物业管理服务

　　第一节　一般规定

　　第四十三条　业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

　　第四十四条　物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

　　从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房屋主管部门备案。

　　第四十五条　本市实行物业服务项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

　　物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

　　第四十六条　本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：

　　(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

　　(三)物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活;

　　(四)发生群体性事件;

　　(五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;

　　(六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

　　第四十七条　业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

　　第四十八条　市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查，组织开展物业服务质量等级考核，并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法，由市房屋主管部门制定。

　　区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立物业服务企业信用档案，并向公众提供查询服务。

　　第二节　物业服务合同

　　第四十九条　物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

　　(一)物业服务事项;

　　(二)物业服务质量及服务费用;

　　(三)物业管理区域内安全保障事项;

　　(四)合同期限;

　　(五)违约责任。

　　第五十条　物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：

　　(一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)公共绿化的维护;

　　(三)公共区域环境卫生的维护;

　　(四)公共区域的秩序维护和安全协防;

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

　　(七)物业服务档案和物业档案的保管;

　　(八)其他物业公共服务事项。

　　第五十一条　普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取意见。

　　实行政府指导价的，市物价主管部门应当会同市房屋主管部门，根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价，确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　第五十二条　物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

　　第五十三条　业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。

　　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

　　第五十四条　物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

　　物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向区房屋主管部门备案。

　　第五十五条　业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

　　业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

　　第五十六条　有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

　　(一)物业服务合同依法、依约解除;

　　(二)除第五十五条第三款规定的情形外，物业服务合同期满未续约;

　　(三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

　　第五十七条　物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;

　　(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

　　(三)清退预收、代收的有关费用;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他义务。