第二章 城市更新规划

　　第十七条 市城乡规划主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。全市城市更新专项规划应与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。

　　区政府(管委会)可根据实际需要，在全市城市更新专项规划指导下组织编制相应辖区范围的城市更新专项规划。

　　第十八条 控制性详细规划应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：

　　(一)城市更新单元的范围。

　　(二)城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模。

　　(三)城市更新单元的规划指引。

　　第十九条 实施以拆建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实城市更新目标与责任。

　　第二十条 对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。

　　一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。

　　第二十一条 城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：

　　(一)城市更新单元内拆除范围的用地面积应当不小于10000平方米。

　　(二)城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、绿地绿线、历史文物保护紫线、水域岸线蓝线、公共服务设施橙线、道路红线、城市基础设施黄线等城市控制性区域管制要求。

　　(三)城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当不小于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。控制性详细规划或者其他规划、相关规定有更高要求的，从其规定。

　　不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。

　　第二十二条 划定城市更新单元时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理：

　　(一)政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元。

　　(二)除通过城市更新实现用地清退外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。

　　(三)香洲区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励香洲区以外的其他各区(功能区)参照执行。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本办法第二十一条第一款第一项限制。

　　(四)未建设用地不划入城市更新单元，但符合本办法第二十三条规定的除外。

　　第二十三条 未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的“边角地”、“夹心地”、“插花地”的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过2000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给城市更新项目实施主体;超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。

　　未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。

　　第二十四条 城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见，涉及产业升级的应当征求相关产业主管部门意见。

　　城市更新单元规划的编制应当遵循以下要求：

　　(一)优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

　　(二)充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。

　　(三)研究已批控制性详细规划规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实控制性详细规划规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地规划指标和空间布局。

　　(四)推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，凸显城市风貌特色，注重节能减排，促进低碳绿色更新。

　　第二十五条 实施城市更新可以采取以下鼓励措施：

　　(一)鼓励城市更新项目发展文化创意产业和建设集办公、会展、商业、酒店、文娱、康体服务为一体的高层次综合服务体。对于用地规模达到5万平方米以上的综合服务体建设项目，按用地规模配套相应比例的住宅(含公共租赁住房);5万平方米≤用地规模<8万平方米的，按照建筑面积的20%配套;用地规模≥8万平方米的，按照建筑面积的25%配套。配套住宅中用于建设公共租赁住房的比例不得少于住宅建筑面积的10%。

　　(二)鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地。

　　(三)鼓励在人口集聚的旧住宅区、城中旧村改造中减少住宅功能，或向城市周边区域覆盖拆建指标。

　　(四)鼓励城市商业区、工业区周边以及城中旧村城市更新单元用地配套建设公共租赁住房。

　　前款第二项至第四项规定的具体鼓励措施由市政府另行制定。

　　第二十六条 城市更新单元规划应当包括以下内容：

　　(一)城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局。

　　(二)城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标。

　　(三)城市更新单元概念性布局规划及单元城市设计指引。

　　(四)必要的公共服务设施论证、交通影响评价、城市更新经济评估等技术报告。

　　(五)其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

　　第二十七条 城市更新单元规划应当根据控制性详细规划所确定的强制性内容要求制定，由市城乡规划主管部门批准后实施。

　　未制定控制性详细规划地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入控制性详细规划的制定。

　　城市更新单元规划对控制性详细规划的强制性内容作出调整的，须由市城乡规划主管部门上报市政府批准后实施，相应的内容应当纳入控制性详细规划并予以公布。

　　第二十八条 城市更新单元规划的制定实行计划管理。城市更新单元规划制定计划(以下简称更新单元计划)实行常态申报机制。

　　单独实施的整治类更新项目，按照本办法第四章规定纳入整治类更新项目计划进行管理;按照已批准城市更新单元规划，纳入拆建类项目一并实施整治的区域，不单独进行计划申报，由拆建类城市更新项目实施主体一并实施。