再审答辩状(2)
时间：2021-08-31答辩人与被答辩人商品房买卖合同纠纷一案，收到你院送达的《应诉通知书》和吴××的《民事再审申请书》。答辩人现特依照事实和法律作出答辩，请求贵院裁定驳回被答辩人的申请，理由如下：
1、答辩人于xxx年2月22日的商品房交付行为是有效交付，应以这一天为商品房交付时间。
我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身,其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。因此在本案中要判断答辩人交付使用行为是否有效，应先识别我国法律法规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是属于效力性禁止性规范还是管理性禁止性规范。如果该规范是效力性禁止性规范，则答辩人的履行行为无效;反之，则答辩人的履行行为有效的，应视其履行了交付使用义务。
由于商品房也是建筑工程的一种，因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的'，依法承担赔偿责任：(一)未组织竣工验收，擅自交付使用的;(二)验收不合格，擅自交付使用的;(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”
从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用;而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，答辩人将未经竣工验收合格的商品房转移给被答辩人占有的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此答辩人的转移占有行为应视为有效的交付使用。本案答辩人在xxx年2月22日即已把商品房有效交付给被答辩人。
2、被答辩人明知商品房未经竣工验收合格而接房，应视为双方对房屋交付条件进行了变更。
商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。如我国《合同法》第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。”因此在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。因此在本案中，答辩人将未经竣工验收合格之商品房转移给被答辩人占有时，被答辩人在明知该履行不符合合同约定的情况下，其可以拒绝接受该履行。而事实上被答辩人切于xxx年2月22领取了钥匙并对商品房进行装修后一直居住至今，由此可见，被答辩人的行为应视为同意对房屋交付条件进行变更。
3、商品房现已经验收合格，事实证明答辩人验收前的交房行为并未给被答辩人造成任何的损失，若验收合格才视为交付，明显对答辩人不公。
《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”可见在商品房的交付过程中并不以商品房验收合格为条件。而但书中规定的“当事人另有约定的除外”也并非被答辩人《在民事再审申请书》中的理解，此处的“另有约定”应该是对交付标志的约定，而不是对交付条件的约定，本案合同双方当事人均未对房屋的交付标志有特殊约定，因此不适用但书的规定。本案答辩人在xxx年2月22即已把商品房转移给被答辩人占有使用，即算完成交付。况且商品房现在已经验收已合格，答辩人所交付的房屋是合格的房屋，而不是不合格的房屋，被答辩人并未有任何损失，答辩人不能算是违约，因此若验收合格后才视为交付，对答辩人将极不公平。
综上所述，答辩人xxx年2月22日的房屋交付为有效交付。何况答辩人与被答辩人已就房屋交付条件进行了变更，商品房经验收合格也并未给被答辩人造成任何的损失。因此终审判决认定事实清楚、适用法律正确，建议再审法院驳回被答辩人的再审申请，维持生效判决。
此致
××省高级人民法院
答辩人：
二0××年×月××日
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