第四章广告与合同

　　第十七条房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或者商品房现售备案证号。

　　第十八条商品房销售广告的经营者、发布者应当依法查验有关证明文件，对不符合本办法第十七条规定的商品房销售广告，不得提供服务。

　　第十九条房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

　　第二十条房地产开发企业或者商品房承销机构销售商品房，应当与买受人订立书面商品房买卖合同。

　　第二十一条商品房买卖合同的内容由当事人约定，主要包括下列内容：

　　(一)当事人名称或者姓名和住所;

　　(二)商品房基本状况;

　　(三)商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积;

　　(四)商品房的计价结算方式;

　　(五)商品房总价款、价格构成、付款方式、付款期限，商品房总价款中未包含的开发、建设及销售过程中的收费、基金、税金等各项费用的承担对象和缴纳方式;

　　(六)商品房预售款专用账户;

　　(七)交付使用条件及日期;

　　(八)装饰、设备标准;

　　(九)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、排水、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付条件和期限及有关责任;

　　(十)经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属;

　　(十一)面积差异的处理方式;

　　(十二)前期物业服务等级、服务内容、收费标准等物业服务合同的承诺及物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式;

　　(十三)房地产权属登记的办理方式和期限;

　　(十四)争议解决的方式;

　　(十五)违约责任;

　　(十六)双方约定的其他事项。

　　商品房买卖合同应当附具土地宗地图、修建性详细规划图、商品房分户面积图和合同网签备案查询方式。

　　第二十二条房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。

　　第二十三条住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售;商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售。

　　商品房销售，应当按规定实行明码标价。不按规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，应当承担法律责任。

　　第二十四条经营性配套公共建筑和公共设施，可以随商品房销售或者单独销售;非经营性的公共建筑和公共设施，应当按照有关规定移交，不得对外销售。

　　第二十五条已取得商品房预售许可的房地产开发企业和商品房承销机构，在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的'，从其约定。

　　第二十六条商品房买卖合同实行网上签约和备案管理。房地产开发企业应当与买受人订立商品房买卖合同并进行网上签约和备案。房地产开发企业应当自合同订立之日起30日内，依法办理商品房预售合同备案手续，并于15日内书面告知买受人。

　　商品房销售管理部门应通过网络信息技术逐步推行商品房买卖合同网上签约并同步备案。

　　第二十七条房地产开发企业和商品房承销机构与买受人未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　第二十八条按照套内建筑面积或者按套计价的，商品房买卖合同中载明的套内建筑面积与产权登记面积误差在国家规定的施工误差和面积测量误差以内的，商品房总价款不变。

　　第二十九条按照建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按照国家规定处理。

　　第三十条商品房已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。

　　经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起10日内，书面通知买受人并承担违约责任，买受人有权解除合同。

　　第三十一条设置抵押权的商品房销售时，房地产开发企业和商品房承销机构应当将设置抵押权的具体情况书面告知买受人;未告知买受人的，买受人有权解除合同，并由房地产开发企业或者商品房承销机构承担违约责任。

　　第五章销售经营

　　第三十二条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房。房地产开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。

　　第三十三条采取代销方式销售商品房的，房地产开发企业应当与商品房承销机构订立书面代销合同。代销合同应当载明代销权限、代销期限、佣金支付等内容。

　　第三十四条采取包销方式销售商品房的，房地产开发企业应当与商品房承销机构订立书面包销合同，约定包销方式、包销范围、包销基价、房款支付、包销期限等内容。包销期满未销售的商品房，由商品房承销机构按照合同约定的包销价格购买，当事人另有约定的除外。

　　第三十五条房地产开发企业和商品房承销机构销售商品房的，其销售场所应对以下证明文件和信息向买受人公开明示;

　　(一)商品房预售许可证明或商品房现售备案登记证明;

　　(二)国有土地使用权证明、建设工程规划许可证明、房地产开发经营权证明、建筑工程施工许可证明;

　　(三)商品房承销机构代理销售商品房的，还应公开明示有权销售商品房的证明文件;

　　(四)经批准的项目修建性详细规划图;

　　(五)商品房施工进度计划与竣工交付日期;

　　(六)预(现)售商品房面积、价格及销售状况;

　　(七)预(现)售商品房总平面图、分层面积图、分户面积图;

　　(八)商品房买卖合同示范文本;

　　(九)商品房质量保证书和商品房使用说明书;

　　(十)业主临时公约及前期物业服务合同;

　　(十一)商品房买卖合同网上签约和备案查询方式;

　　(十二)商品房销售管理部门规定的其他需要公开的信息。

　　第三十六条房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。

　　第三十七条商品房承销机构应当到商品房销售管理部门备案，商品房销售人员应当经过专业培训。

　　第三十八条建立房地产开发企业信用信息评价体系，对房地产开发企业销售行为纳入房地产开发企业信用信息评价体系，并与相关部门联动，实行信用综合评价管理。

　　(一)开发企业信用信息由良好信用信息、不良信用信息构成，信用评价等级根据房地产开发企业信用分值评定为四个等级，a级(信用优秀)、b级(信用良好)、c级(信用一般)、d级(信用较差)。

　　(二)企业信用评价实行年度评价公示管理和日常动态管理两种方式。

　　(三)对信用等级较高的开发企业，降低其预售商品房预售款留存比例，推荐参与优秀企业和优秀楼盘评选等活动。

　　(四)对信用等级较低的开发企业，提高其预售商品房预售款留存比例，不推荐参与优秀企业和优秀楼盘评选等活动，纳入商品房销售管理部门的重点监管范围，并约谈房地产开发企业，提出限期整改意见。房地产开发企业未按期整改，情节严重的，商品房销售管理部门应根据有关法律法规给予房地产开发企业相应处理。