第三章 物业服务与管理

　　第二十六条 在规划、设计、建设物业项目时，应当符合下列要求：

　　(一)建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积千分之四的标准配置物业服务用房。房屋总建筑面积为两万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于一百平方米的物业服务用房。

　　(二)规划部门审查物业开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房应当为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业服务管理活动。物业服务用房应当包括物业服务企业用房、户主委员会办公用房。其中，户主委员会办公用房建筑面积为十五至二十五平方米。

　　(三)物业服务用房交付时应当达到正常使用功能。未经户主大会同意，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。违法建筑、临时建筑、公共场所和共用部位不得作为物业服务用房。

　　第二十七条 新建物业的开发建设单位在申领商品房预售许可证时，应当向市、县(市)物业管理行政主管部门报送下列材料：

　　(一)标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图及书面证明;

　　(二)物业共有部分的明细表;

　　(三)前期物业服务合同;

　　(四)应当招投标的物业项目提供物业服务招投标情况的书面材料。

　　建筑区划内的房屋初始登记时，应当同时报送物业共有部分使用房屋的清单及相关资料，由房地产登记机构确认、记载、存档。

　　第二十八条 户主、户主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。

　　市、县(市)物业管理行政主管部门应当对物业服务招投标活动实施监督管理。

　　第二十九条 建设单位应当按照下列规定完成前期物业服务的招投标工作：

　　(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

　　(二)现售商品房在正式销售三十日前;

　　投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业、建筑面积一万平方米以下的非住宅物业，经市、县(市)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。

　　第三十条 物业服务招投标活动中的评标，由招标人代表和物业服务管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由五人以上单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的四分之三。

　　评标委员会专家由招标人从市物业管理行政主管部门建立的专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。

　　第三十一条 开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，明确物业服务的价格、内容、标准、期限以及资质等级等。前期物业服务合同副本应当在合同签订之日起十五日内，报县(市)、区物业管理行政主管部门备案。

　　第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满、户主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十三条 建设单位在销售房屋前，应当依照物业管理行政主管部门公布的户主临时管理规约示范文本制定户主临时管理规约。户主

　　临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位在销售房屋时，应当与物业买受人签定前期物业服务合同，并将其和临时管理规约作为房屋销售合同的附件，经物业买受人签字确认后，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。

　　首次户主大会会议通过的管理规约生效后，临时管理规约失效。

　　第三十四条 物业服务企业承接物业时，应当对物业公用部位、公用设施设备进行查验并办理承接验收手续。需要维修完善的，双方应当签订书面协议。建设单位应当向户主委员会移交下列资料：

　　(一)物业的报建、批准文件，项目规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施、设备的清单;

　　(五)物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。户主委员会尚未成立、有前期物业服务企业的，可向前期物业服务企业移交前款规定的资料。

　　第三十五条 前期服务合同终止时，物业服务企业除应当向户主委员会或者新的物业服务企业移交本条例第三十四条规定的资料外，还应当移交下列资料和资产：

　　(一)实施物业服务期间形成的有关改造、维修、保养的技术资料;

　　(二)物业服务用房;

　　(三)使用公用部位、公用设施设备经营性收益和物业服务费购置的资产;

　　(四)公用部位、公用设施设备经营性收益节余;

　　(五)物业服务企业管理期间应当移交的其他管理资料和资产。

　　第三十六条 户主入住前的物业服务费用由开发建设单位承担;户主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由户主承担;未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的户数或者面积确定物业服务费标准，由建设单位承担。

　　前款所称入住是指户主收到入住公告并办理完相应手续;户主收到入住公告后在限定期限在六个月内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或者物业服务企业没有事先书面公告的，以户主办理完相应手续的时间为准。

　　第三十七条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

　　物业服务企业的名称中应当标示“物业服务”字样，在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书。

　　第三十八条 物业服务企业不得转让或者以出租、出借等形式变相转让资质证书。

　　第三十九条 物业服务企业应当履行下列义务：

　　(一)按照物业服务合同提供服务;

　　(二)应当每半年向全体户主公布一次共用部位、公用设施设备经营收支情况，接受户主、户主委员会的监督;

　　(三)在物业服务合同终止前三十日内，应当与户主或者有关单位结清债权债务，做好移交准备，并在合同终止之日起十日内向户主委员会移交有关资料、资产;

　　(四)按照国家规定和物业服务合同的约定，负责物业的维修、养护和更新改造，并如实记录;

　　(五)妥善保管财务收支账目和原始凭证;

　　(六)按照规定报送各类统计报表和相关资料;

　　(七)法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第四十条 非本市物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，应当事先持资质证书报市物业管理行政主管部门备案。

　　第四十一条 物业服务企业承接物业服务项目时，应当按照有关规定签订物业服务合同。

　　物业服务合同应当载明委托服务事项、服务及收费标准、服务期限、双方的权利义务、合同终止条件、违约责任等内容。

　　物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起十五日内，将合同副本报所在地县(市)、区物业管理行政主管部门备案。

　　第四十二条 物业服务收费可以实行市场调节价或者政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

　　实行市场调节价的，由建设单位或者户主与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。

　　实行政府指导价的，按照政府公布的基准价及其浮动幅度，由建设单位或者户主与物业服务企业在物业服务合同中约定具体收费标准，物业服务企业应当到市价格主管部门和市物业管理行政主管部门备案。

　　第四十三条 户主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。户主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，户主负连带交纳责任。

　　第四十四条 建立物业服务企业信用评定制度。具体评定办法由人民政府制定。

　　市物业管理行政主管门应当每年定期对物业服务企业遵守法律法规、信用合同、提供服务等方面进行评定。对评定不合格的物业管理企业，由市行政物业管理部门责令限期整改;整改后仍不合格的，由市行政主管部门取消其一年内在本市承接物业服务业务的资格。

　　第四十五条 建筑区划内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，依法承担建筑区划内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　第四十六条 未实行物业服务的物业管理区域，由所在地街道办事处、乡镇人民政府)组织户主选聘保洁人员维护环境卫生，费用由全体户主承担;选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护，费用由相关户主承担。　　第四章 物业的使用、维护与维修资金的管理

　　第四十七条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他户主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关户主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经户主大会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，费用由责任人承担。

　　第四十八条 户主、物业使用人和物业服务企业，应当遵守有关法律、法规的规定，不得影响公共安全，损害公共利益，不得干扰、损害他人的合法权益。

　　因维修房屋及共用设施设备给有关户主造成损失的，由责任人负责修复或者补偿。户主、物业使用人应当为物业服务企业、他人维护房屋及共用设施设备提供便利，因户主、物业使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第四十九条 在物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自拆改房屋承重结构;

　　(二)擅自改变房屋或者共用设施设备的用途;

　　(三)擅自占用、改变、损坏物业公用部位、公用设施设备;

　　(四)擅自搭建建筑物、构筑物，设置摊点、市场，张贴、涂抹、悬挂物品;

　　(五)乱倒垃圾、乱堆杂物、随意停放车辆;

　　(六)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音;

　　(七)违反规定饲养家禽、家畜和其他动物;

　　(八)从事危害公共利益的行为;

　　(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　第五十条 因物业维修或者公共利益需要，有关单位或者个人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得户主委员会和物业服务企业

　　三十九条规定，物业服务企业转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让资质证书的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上三万元以下的罚款。

　　第六十五条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附则

　　第六十六条 本条例自2008年1月1日起施行，2000年12月13日长春市第十一届人民代表大会常务委员会第2十一次会议通过，2001年3月30日吉林省第九届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《长春市城市住宅小区物业管理条例》同时废止。

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