2017房地产估价师案例与分析练习题及答案

　　案例分析题

　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的`住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。

　　第 1 题 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应(  )。

　　A.采取人工加固措施

　　B.降低地下水位

　　C.用大型土石方修筑地基

　　D.按条形基础砌筑

　　【正确答案】： A,B

　　第 2 题 该综合楼住宅部分每层的建筑面积为(  )㎡。

　　A.2916.67

　　B.3250.00

　　C.3437.50

　　D.3500.00

　　【正确答案】： B

　　【参考解析】： 1h㎡=15亩=10000㎡。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。

　　第 3 题 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为(  )。

　　A.银行信用

　　B.商业信用

　　C.民间信用

　　D.国家信用

　　【正确答案】： A,C

　　第 4 题 甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为(  )。

　　A.典型合同

　　B.双务合同

　　C.主合同

　　D.从合同

　　【正确答案】： A,B,C

　　第 5 题 甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为(  )元/㎡。

　　A.3228.73

　　B.3268.86

　　C.3346.91

　　D.3382.26

　　【正确答案】： B

　　【参考解析】： 根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。

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