一、 个别因素分析

　　估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。

　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。

　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。

　　二、 区域因素分析

　　1.概况

　　***

　　2.自然条件

　　***。

　　3.对外交通条件

　　***。

　　4.基础设施

　　***。

　　三、 最高最佳使用分析

　　房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。

　　四、 估价方法的选取

　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

　　五、 估价过程

　　1. 确定估价对象房地产年纯收入

　　A.确定估价对象房地产年总收入

　　①确定客房年总收入

　　据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套， 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：

　　客房年收入=房价×数量×入住率×365

　　客房年总收入=512.27万元

　　日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%

　　+(2+2)×2×50%+2×2×40%

　　=96.8人

　　②确定会议室年总收入

　　根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表：

　　会议室年收入=半天价格×2×出租率×365

　　会议室年总收入=74.46万元

　　③确定餐饮年总收入

　　餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则

　　餐饮年总收入=96.8×80%×100×365

　　=282.66万元

　　④确定估价对象房地产年总收入

　　估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则

　　年总收入=512.27+74.46+282.66

　　=869.39万元

　　B.确定估价对象年总费用

　　①确定人员工资福利年总费用

　　估价对象现有相关服务人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则

　　工资福利年总费用=100×1800×12

　　=216万元

　　②确定餐饮年总成本

　　餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则

　　餐饮年总成本=282.66×40%

　　=113.06万元

　　③确定消耗品年总成本

　　消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的8%计算，则

　　消耗品年总成本=(512.27+74.46)×8%

　　=46.94万元