一、 项目介绍

　　1. 项目名称：“远方”主题休闲会所（暂命名）

　　2. 经营范围：

　　1） 消费：品茶、品酒、茶点、冷热饮料及特色茶点等店内消费

　　2） 销售：茶叶、红酒、茶具、酒具、古玩、字画、特色茶点、工艺礼品等店内物品销售

　　3） 娱乐：提供“麻将”、茶艺、抽奖活动等免费服务

　　4） 活动：举办品茶会、品酒会、书画笔会、赛棋、等各种活动收入

　　3. 项目地址：阳光时代广场

　　4. 场地面积：208平方米（附设置草图）

　　1） 大包间：1间＝8位

　　2） 小包间：4间＝20位

　　3） 六人卡座：2个=12位

　　4） 四人卡座：待定

　　5） 双人卡座：3个＝6位

　　6） 大散座区（12人）：1个＝12位

　　7） 总座位数设计：64人，11桌，5包间

　　二、 市场分析

　　1. 市场需求分析

　　本项目所在地为明光黄金商务区，周边多以中青年中高端收入为主，该类人群追求的是精致的生活品质，交际应酬多，追求个性化服务。但周边除却没有非常合适的休闲娱乐、聊天洽谈的场所，这就为本项目的经营提供了宝贵的优质客户来源。

　　明光的茶楼、咖啡屋、酒吧类的休闲场所，经营中基本上以娱乐休闲、亲友聚会为主，而适合商务洽谈的休闲场所却不多，虽然部分茶楼可提供上网服务，但却几乎没有茶楼可以提供电脑，这就给没有带手提电脑的客户洽商造成了不便。而能够做主题文化经营的平价式休闲会所就更少了。目前，国外小资阶层中新兴的“休闲办公”文化，正是在中国高端文化及收入人群中快速流行，本项目正当借此潮流快速发展的时机。

　　2. 市场定位

　　理念：“远方茶道馆”（释意：每个人都有个在追寻的远方梦）

　　模式：会员制管理及服务、平价式消费

　　功能：集娱乐休闲、亲友聚会、商务洽谈、主题文化经营为一体

　　经营：经营的主要任务就是会员卡的销售和会员活动的组织，并且在会员中发展本店商品的“团购”客户，寻找各种商业机会。高档的会员制会所将成为开拓、稳定各类客户提供交际平台，是公司展现企业文化、提升公司形象的最佳场所。

　　三、 投资预算

　　1. 全年项目总投资：638000元

　　1） 房租：150000

　　2） 装修：260000

　　3） 人员工资：72000

　　a） 茶楼经理1人：2000元/月

　　b） 服务员2人：1000元/月

　　c） 收银员2人：1000元/月

　　4） 用具及首批进货（详见附件——采购清单）：150000

　　四、 经营模式

　　1. 盈利模式

　　1） 茶点小食品、茶饮店内消费

　　2） 店内商品销售

　　3） 麻将娱乐（待定）、节目表演等有偿服务

　　4） 各类文化、宣传活动的无偿策划、组织，及有偿提供场地及服务

　　2. 价格体系（参考附件——各项服务价格点单）

　　1） 基础消费

　　a） 茶位费：5元/位（个人消费满38元免）

　　b） 单人卡座：5元/小时

　　c） 双人卡座：8元/小时

　　d） 普通包间费：18元/小时

　　e） 豪华包装费：28元/小时

　　2） 茶饮消费

　　a） 10——80元/位；

　　b） 28——388元/壶/瓶

　　3） 食品消费

　　a） 小茶点及水果5——20元/份（消费满258元免，包间赠送）

　　b） 特色滋补糕点18-188元/例

　　4） 活动消费

　　a） 各类活动场地提供：500元/次（仅限大厅50平方米，限非旺销时间段）

　　b） 各类活动其他服务：500元/次

　　5） 商品销售

　　a） 各类名茶：50-10000元/斤/盒

　　b） 各类名壶：100-10000元/把

　　c） 滋补养生茶：100-5000元/斤/盒

　　d） 各类红酒：80-1000元/瓶/盒

　　e） 各类字、画、奇石、古玩等艺术品：100-100000元/件

　　f） 各类书籍：10-500元/本/套

　　g） 各类手工艺品：会员积分免费兑换，2-200元/件

　　6） 娱乐消费

　　a） 包间麻将桌：免费

　　b） 电脑上网：免费

　　3. 毛利率分析

　　1） 店内饮品消费毛利率：300%-1500%

　　a） 品茶：1500%

　　举例：大多数茶平均采购成本约60元/斤，一壶茶用量约15-30克，平均成本为1.8-3.6元；一壶茶平均售价为50元/壶，另加占用茶位或包间时间的基础费用，按1小时5元计算，平均收入为55元。

　　b） 滋补养生茶饮：800%

　　c） 品酒：300%（店内品酒不多，一般为举办品酒会消费，帮毛利率略低）

　　2） 店内食品消费毛利率：

　　a） 茶点小食品：250%

　　举例：花生平均采购成本为10元/包，一小碟用量约为1/5包，平均成本为2元，平均售价为10元。

　　b） 特色滋补养生茶：800%

　　举例：一份特色滋补养生茶的原料的采购成本为12元，"厨房"人工成本平均为5元，成本共计为17元；平均售价为138元/例。

　　3） 活动场地提供毛利举：

　　a） 纯场地提供：166%

　　举例：大厅50平方米场地，收入按500元/天计算，即13.33元/天/平方米，成本按租金2元/天/平方米计算

　　b） 场地提供及服务：273%

　　举例：大厅50平方米场地，收入按场地500元/天计算，服务500元/2人/天计算，共计收入为1000元/天；成本按按租金2元/天/平方米，人员33元/人/天计算，2人50平方米成本共计366元

　　c） 举办活动销售商品：以销售商品获取利润，场地及服务免费提供。

　　4） 商品销售毛利率

　　a） 各类名茶、名壶、名酒、：100%

　　b） 各类字、画、奇石、古玩等艺术品：300%

　　c） 各类书籍及手工艺品：20%-50%

　　4. 营销策略

　　1） 以开发股东及管理人员自身关系网络，建立第一批会员为首批稳定客户群

　　2） 以各类活动促销扩大知名度，如免费品茶、品酒会；书画笔会；交友会等

　　3） 以会员卡预售、积分返礼、存茶养壶、个性化服务等长期留住客户

　　4） 与各文化协会、会员单位建立合作关系，淡季时间段可固定安排举办活动

　　五、 盈亏预测

　　1. 基本经营目标

　　1） 每天50%上客率，人均消费20元以上，商品及活动销售每月营业额10000元；

　　2） 会员卡销售200张（500-1000元/张），已预约会员约20人；

　　2. 投资收益预算

　　1） 64位*20元*30天+10000元＝每月收入48400元*12月＝全年收入580800元；全年成本338000元；约半年收回成本，当年实现毛利242800元，当年毛利率为72%。

　　2） 当稳定会员达到150人，每位会员平均消费到3000元，即可收回全部投资。

　　六、 风险预测

　　1. 实际投资超出预算；

　　2. 采购或人工成本过高；

　　3. 管理制度不完善；

　　4. 经营目标完不成；

　　七、 风险控制办法

　　1. 严格按照预算控制投资，或出让部分股份，让房东或供货商以房租或货物出资，减少首期投入资金，有效控制风险。

　　2. 人工成本采用固定薪金＋浮动奖金相结合的办法，一方面控制固定费用，另一方面有效提高员工积极性。

　　3. 服务员要进行培训，采购质量要严格把关。（参考附件——茶艺员管理手册）

　　4. 加大销售、宣传、促销力度，多采用熟人介绍的方式，利用节庆等礼品旺销季节推销会员卡，尽可能在熟人圈、周边人群圈中建立稳定会员客户群。（详见附件——会员卡使用及销售提成办法）