什么是业主委员会章程

　　什么是业主委员会章程

　　业主委员会章程是指业主委员会必备的规定业主委员会组织及活动的基本规则的书面文件，是以书面形式固定下来的业主共同一致的意思表示。

　　业主委员会负责制定出业主委员会章程。业主委员会章程主要反映出业主委员会的宗旨，是规范业主委员会的行为、保障业主委员会达到其目的的原则性文件。

　　制定业主委员会章程是十分必要的。业主委员会章程是业主委员会作为一个组织的行为准则，是保障业主委员会正常开展工作，维护业主利益、实现管理目标的纲领性文件。合理完善的章程是业主委员会发挥作用的重要保证。从业主委员会筹备组成立起，就要制定业主委员会章程。章程必须经业主大会或业主代表大会审议通过后施行。

　　业主委员会章程的特点

　　作为业主委员会组织与行为的基本准则，业主委员会章程对业主委员会的成立及运作具有十分重要的意义，它既是业主委员会成立的基础，也是业主委员会赖以生存的灵魂。业主委员会章程具有以下基本特征：

　　1.是业主委员会设立的最基本条件和最重要的法律文件

　　业主委员会章程是成立业主委员会的必备要件，也是业主委员会活动中所应遵循的原则。各地物业管理条例均要求设立业主委员会必须订立业主委员会章程，业主委员会的设立程序以订立章程开始，以设立登记结束。业主委员会章程是业主委员会对政府作出的书面保证，也是国家对业主委员会进行监督管理的主要依据。没有章程，业主委员会就不能获准成立。

　　2.是确定业主委员会权利、义务关系的基本法律文件

　　业主委员会章程一经有关部门批准即对外产生法律效力。业主委员会及其委员依章程享有各项权利，并承担各项义务，符合业主委员会章程的行为受国家法律保护，违反章程的行为，就要受到干预和制裁。

　　3.是业主委员会实行内部管理和对外进行交往的基本法律依据

　　业主委员会章程规定了业主委员会组织和活动的原则及细则，它是业主委员会内外活动的基本准则。它规定的业主委员会及其委员的权利义务和确立的内部管理体制，是业主委员会对内进行管理的依据。同时，业主委员会章程也是业主委员会向全体业主表明信用和业主了解业主委员会组织和财产状况的重要法律文件。

　　业主委员会章程的基本内容

　　1.业主委员会基本情况

　　业主委员会的基本情况主要包括业主委员会的名称，一般是在哪一个物业管理区域就用该物业管理区域的名称，一个物业管理区域应该只有一个业主委员会;业主委员会的办公地址，即具体的办公地点。

　　在这一部分，还应该明确业主委员会的宗旨。如，业主委员会是依法成立的为加强本区域内的物业管理，维护全体业主和非业主使用人的合法权益而自愿成立的管理组织。业主委员会宗旨是代表和维护本物业全体业主、非业主使用人的合法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。

　　2.业主大会和业主代表大会

　　(1)业主大会和业主代表大会的成员组成

　　业主大会由物业管理区域内的全体居住和非居住房屋的业主组成。参加大会的业主身份认定，以物业权属证书登记的人员为准;已订立售房合同尚未领取物业权属证书的，可以视为业主。物业权属证书登记的业主或订立售房合同的购房人超过1个的，应当推选1人参加业主大会。

　　业主代表大会成员由全体业主小组成员组成，业主小组成员人数超过100人的，由业主小组推选业主小组成员代表组成。

　　公房业主和开发商业主按拥有的物业建筑面积比例产生代表大会成员数，但最多不得超过全体成员的1/20。

　　(2)业主、业主代表投票权的计算

　　业主大会的业主投票权，居住房屋按套计算，每套1票;非居住房屋按物业建筑面积计算;100m^2以上的每100m^21票，100m^2以下有物业权属证书的，每证1票。业主代表的投票权，每位成员1票。

　　(3)业主代表补选或调整

　　业主代表缺额时，应当予以补选;产生业主代表的物业建筑面积比例发生变化时，业主代表应予相应调整。

　　3.业主委员会的产生及其职责

　　业主委员会是由业主大会或业主代表大会选举产生，代表全体业主行使物业管理权力的常设机构。业主委员会委员按业主大会或业主代表大会中各方代表的比例选举产生，但公房业主和开发商业主所占有的比例最高不得超过业主委员会委员人数的1/2。业主委员会根据物业管理区域的规模由5～15名委员单数组成。业主委员会设主任1名，副主任1～2名。业主委员会主任在全体委员中选举产生。业主委员会主任可以聘任秘书1名，负责处理本会日常事务。秘书可以是，也可以不是本会委员。

　　业主委员会应当依法履行职责，并督促全体业主遵守物业管理的法律、法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;接受市和区县物业管理部门的管理、指导，接受街道办事处、乡镇人民政府的监督，配合社区建设和管理。

　　业主委员会享有以下主要权利：①每年至少召集一次业主大会或业主代表大会，根据10%以上的业主要求可召开特别会议，业主委员会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。②采用公开招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同。③审议批准物业管理企业的年度管理计划、年度费用概预算及决算报告，物业管理企业应定期向业主委员会报送收支账目，接受监督，业主委员会对账务处理有疑问的，可委托会计师事务所进行审计。④审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的'服务标准。⑤审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度。⑥检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。⑦对任何破坏、损害本物业业主利益的行为有制止和要求赔偿的权利。⑧对个别业主违反业主公约或损害其他业主合法利益的行为，可代表全体业主提起诉讼。前面的第②、③、④、⑤项规定的事项，必须经业主大会或业主代表大会通过。