四、市场分析与价格预测

　　(一)、市场发展前景分析

　　根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

　　1、房价将持续稳中有升

　　近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

　　2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

　　一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

　　3、二手房市场活跃对新房的促进

　　随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

　　4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

　　5、房地产营销方式的改变

　　房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

　　(二)、目标客户的定位

　　目标客户群主要分为四类：

　　一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体;

　　二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场;

　　三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群;

　　四是致力于威海投资置业的购房群体。

　　(三)、价格预测

　　根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

　　1、多层住宅均价3900元/㎡;

　　2、高层住宅均价4200元/㎡;

　　3、商业网点均价4500元/㎡;

　　4、办公楼均价3000元/㎡;

　　5、车位均价10万元/个;

　　6、储藏室均价1000元/㎡。