小产权房合同纠纷:同案不同判

时间:2021-08-31

  同是小产权房买卖纠纷法院判定结果各不相同

小产权房合同纠纷:同案不同判

  案例一

  2010年1月,北京阴女士将一套小产权房出售给朱先生,双方签订《房屋买卖协议》。今年10月,阴女士请求法院判令双方当时签订的合同无效。

  卖房者

  小产权房不能买卖,与朱先生签订的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定,因此,协议属于无效合同。

  买房者

  对方之所以起诉,是因为现在房价飙升,觉得亏了,才萌生毁约的想法。买房者拥有房屋使用权。

  法院判定

  北京市门头沟区人民法院:本案中,《房屋买卖协议》是买卖双方真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。

  判定依据

  我国针对小产权房的相关法律规定尚未出台,双方就诉争房屋正式产权手续的办理也无明确约定,对阴女士“合同无效”的诉讼请求,法院不予支持。

  案例二

  2004年5月,房先生在郑州北环南王寨新村附近买了一套小产权房。7年后,这套房子被当年的卖主占据。

  占据房屋,并在对方起诉时提出反诉,要求房先生支付其10万元“房屋占用费”。

  将卖房者告上法庭,要求返还其15万元购房款。

  郑州市惠济区人民法院:此案涉及小产权房,卖主并不是该村村民,双方签订的合同无效,判处卖主返还房先生15万元购房款。

  法律规定,集体土地上的小产权房,不能办理房屋产权过户手续,其买卖行为并不受法律保护。

  案例三

  2002年7月,画家李玉兰与农民马海涛签订协议,约定以4.5万元价格购买其位于北京通州区一处小产权房。

  马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效,李玉兰返还房屋。

  双方协议合法有效,且对方是居民户口,无权要求退还房屋。

  北京市通州区人民法院:违反法律、行政法规规定的合同无效。李玉兰应腾退房屋,马海涛给付其补偿款93808元。

  李玉兰是居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员住房,故判决双方合同无效。

  观点1

  不应纵容不诚信行为 买房者有使用权、收益权

  同样是小产权房,为什么会出现不同的判决结果?小产权房买卖合同是否有效?

  郑州市高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇认为,案件一,法院认定合同有效的判决很合适。

  “虽然房子暂无产权,买房者仍具有使用权和收益权,可以用来自住或者出租。”他认为,房屋的产权或性质并没有改变。

  他表示,郑州现在不会出现这样的问题,“郑州一般的做法是认定合同有效,买房人有使用权、收益权,不涉及房屋产权。”

  “小产权房出现合同纠纷,都是房价上涨闹的。”他说,如果房价不涨,原房主也不会找事,“不能助长这种不诚信行为。”

  观点2

  合同牵涉物品不合法 合同不应认定为有效

  郑州大学法学副教授、北大法学博士许桂敏则表示,她不认同门头沟区人民法院认定合同有效的判定。

  她分析,这次法院的判决,是依据民法认定合同有效。但合同要建立在小产权房合法的基础上,否则无效。

  “小产权房不合法,合同肯定无效。就好像买卖毒,即使合同是真实意思的表述也不合法,因为订立合同的事物本身是不合法的。”她说。

  “这种案件处理不好,容易激发社会矛盾。”她认为,法院的判决可能考虑了社会稳定的因素,保护了弱势方。

  声音

  应定性小产权房 避免同案不同判

  许桂敏认为,小产权房买卖案件“同案不同判”,原因是没有可以普遍使用的法律依据。

  “司法机关应对小产权房进行定性,或予以明确的司法解释,建立准则,才能解决难题。不然,判案只能依靠法官个人的认知理解,风险很大。”她说。

  如果法律明确小产权房买卖合同无效,会不会出现大批原房主“否认合同”的现象?

  “只要小产权房没有确权,即使把房子要回来,也没有人敢接手,反而杜绝了小产权房买卖。”她认为,大多数房主不会这样做。

  她提醒,现阶段,小产权房明显不会转正,法律风险颇大,市民最好不要去买。

  小产权房的解释

  国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费),由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证,这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,也就是说在农民的集体土地上,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,并没有国家房管部门的盖章,这种房屋被视为乡产权,即小产权房屋。

  “小产权”楼盘大多由村、镇自己开发,不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本,且没有缴纳房地产开发相关的各项税费。

  建设部表示,非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

  “小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的'“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。