上海市居住物业管理条例

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主，使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政域内的居住物业管理。

　　第三条 本条例所称居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。

　　本条例所称业主，是指物业的所有权人。

　　本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

　　第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

　　第五条 上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。

　　区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内物业管理进行管理监督。

　　建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本条例。

　　街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系协调。

　　第二章 业主自治管理

　　第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

　　一个物业管理区域成立一个业主委员会。

　　物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。

　　第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会应当由业主担任。

　　一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：

　　(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;

　　(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;

　　(三)住宅出售已满两年。

　　第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成;业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。

　　业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。

　　业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会;经百分之十五以上或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。

　　业主大会或者业主代表应当邀请居民委员会和使用人代表列席。

　　第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：

　　(一)选举、罢免业主委员会委员;

　　(二)审议通过业主委员会章程和业主公约;

　　(三)听取和审议物业管理服务工作报告;

　　(四)决定物业管理的其他重大事项。

　　第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

　　(一)成立业主委员会登记申请书;

　　(二)业主委员会委员名单;

　　(三)业主委员会章程。

　　区、县房地产管理部门应当自受理登记之日起十五日内，完成登记工作;对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

　　第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会每届任期两年。

　　第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

　　(一)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况;

　　(二)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同;

　　(三)依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理;

　　(四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;

　　(五)听职业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(六)监督公共建筑、公共设施的合理使用;

　　(七)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过

　　第十三条 住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有;物业管理服务用房的收益用于业主委员会的话动经费和补充物业维修基金。具体办法由市人民政府制定。

　　第十四条 业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：

　　(一)听职业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映;

　　(二)执行业主委员会作出的决定;

　　(三)提出共用部位和共用设备的维修、更新建议。

　　第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。

　　业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之曰起生效。

　　业主委员会应当自业主公约生效之日十五日内，将业主公约报所在地的区、县房产管理部门备案。

　　第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

　　业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律法规相抵触。

　　第三章物业管理服务

　　第十七条 物业管理企业应当按照规定向市房地局或者注册地的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。

　　市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之曰起二十曰内，核发物业管理资质证书。