第五章 物业的使用和维护

　　第六十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　业主、物业使用人和物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　第六十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场或者从事租赁等的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

　　经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理，也可以委托物业服务企业代为收取或者管理，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会或者物业服务企业应当将收益和使用情况每半年公示一次。

　　第六十六条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

　　规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

　　出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

　　第六十七条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。业主大会决定收取车辆停放费用的，其收益扣除物业服务成本后应当属于业主共有。

　　第六十八条 物业管理区域内根据规划建设的人防工程，依照有关法律、法规的规定使用和管理。

　　第六十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋应当遵守国家和省的规定以及管理规约，禁止下列行为：

　　(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

　　(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(五)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;

　　(六)擅自改变暗埋、燃气管线等;

　　(七)挪用、损坏或者擅自拆除消防器材、设施;

　　(八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　业主、物业使用人封闭阳台、露台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当保持物业的整洁、美观。

　　第七十条 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主、物业使用人。

　　在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主、物业使用人应当予以配合。

　　第七十一条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用物业，禁止下列行为：

　　(一)违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;

　　(二)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(三)排放有毒、有害物质;

　　(四)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居通风、采光;

　　(五)乱设摊点或者乱倒垃圾，堆放杂物，高空抛物;

　　(六)违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和业主正常生活;

　　(七)占用消防车通道、妨碍消防车通行;

　　(八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　第七十二条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、使用过程中有违反国家和本省有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关主管部门。有关主管部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

　　第七十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国务院住房和城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存专项维修资金。

　　业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

　　第七十四条 发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会报告：

　　(一)电梯、水泵故障影响正常使用的;

　　(二)消防设施损坏，公安机关消防机构出具整改通知书的;

　　(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。

　　前款规定涉及维修费用需要动用专项维修资金的，业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门审核同意，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中直接列支;已经成立业主大会的，物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支专项维修资金，由业主委员会审核同意，报物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。市、县(区)人民政府房地产主管部门应当及时划拨专项维修资金。

　　发生本条第一款所列情形，未按照规定实施维修、更新或者改造的，物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支。

　　第七十五条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时，相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。