兰州市物业管理条例草案

　　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，修订了兰州市物业管理条例草案，下面详细内容，欢迎大家阅读。

　　兰州市物业管理条例草案

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 市、县(区)人民政府负责本行政区域内物业管理工作的领导和组织，制定扶持政策，鼓励采用新技术、新方法提高服务水平，将物业服务纳入现代服务业发展规划，促进物业服务行业发展。

　　第四条 市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市物业管理机构具体负责本

　　市物业管理活动的日常监督管理。

　　市人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

　　各县(区)人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第五条 物业行政主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训，建立物业服务企业及其管理人员诚信档案，引导业主、物业服务企业依法行使权利、履行义务。

　　第六条 市物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

　　第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第七条 房屋所有权人为业主。

　　因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权变更、转移登记的人，在物业管理中享有业主权利，承担业主相应义务。

　　业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。

　　第八条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　第十条 交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，开发建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地的县(区)物业行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑面积清册;

　　(三)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;

　　(四)房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明;

　　(五)物业服务用房配置证明;

　　(六)业主名册;

　　(七)其他必要的文件资料。

　　开发建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。

　　县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政

　　府收到开发建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当按照规定筹备召开首次业主大会会议。

　　第十一条 下列事项由业主大会决定：

　　(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期;

　　(三)选聘和解聘物业服务企业;

　　(四)筹集和使用专项维修资金;

　　(五)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(七)改变共有部分的用途;

　　(八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;

　　(九)车位的设置、管理、收费等事项;

　　(十)批准业主委员会议事规则;

　　(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

　　(十二)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

　　(十三)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

　　决定前款第四项、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督。

　　业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。

　　业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

　　第十三条 业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。

　　业主委员会不履行召集业主大会会议职责的，业主可以联名请求物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府协调督促召开业主大会会议。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议：

　　(一)发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理;

　　(二)百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议;

　　(三)业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职;

　　(四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。

　　第十四条 业主委员会工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作津贴等，由业主大会决定。业主委员会应当每年向业主大会报告收支情况。

　　第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府备案，并书面告知相关社区、村民委员会：

　　(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

　　(二)业主委员会组成人员名单及其基本情况;

　　(三)管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)业主大会会议记录和会议决定。

　　第十六条 业主委员会应当建立接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

　　业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并建立工作档案。

　　业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。

　　第十七条 业主委员会任期届满九十日前，应当召集业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满未进行换届选举的，业主可以联名请求物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府责令限期进行换届选举;逾期不进行的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当及时协调组织业主召开业主大会会议，进行换届选举。

　　第十八条 业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的，新的业主委员会可以请求物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府协助移交。

　　第十九条 业主大会、业主委员会应当配合所在地的街道办事处、乡镇人民政府以及社区、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。

　　第二十条 业主委员会成员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　(一)不履行业主委员会成员职责，不履行业主义务且拒不改正的;

　　(二)侵犯其他业主合法权益的;

　　(三)在物业管理活动中谋取私利的;

　　(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

　　业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。

　　第二十一条 有下列情形之一的住宅小区，可以成立物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级人民政府物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府反复指导，筹备两次后仍不能成立的;

　　(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，严重影响小区物业管理和谐稳定，需要调整或重新选举业主委员会，经物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府反复指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第二十二条 物业管理委员会由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织成立，成员可以由街道办事处、乡镇人民政府、派出所、社区居(村)民委员会、开发建设单位、业主代表等组成。

　　物业管理委员会总人数应当为五到十一人的单数，其中业主代表应当不少于物业管理委员会人数的百分之五十，由街道办事处、乡镇人民政府在业主代表中推荐产生。

　　物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显着位置公示。

　　第二十三条 物业管理委员会代业主大会或业主委员会做出的决定，应在物业管理区域内显着位置公示不少于十五天，在超过专有部分占已交付建筑物总面积过半数的业主且占已交付物业总人数过半数的业主同意后生效。

　　第二十四条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级人民政府物业行政主管部门，县级人民政府物业行政主管部门应当加强对本辖区内物业管理委员会的指导和监督。

　　第三章 前期物业管理